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Appartement à vendre Grenoble

VilleGrenoble (38)
Surface51.49m²
Coût Total138 840€
Loyer Annuel9 635€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 98 000 €
Surface : 51.49 m²
Prix au m² : 1 903,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans une copropriété de 15 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 930.00 et 0 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.174908, 5.728962
Total : 138 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 131 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.49m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9635€/an
Fourchette totale : 648€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7776€ - 11937€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 241,69 €/m²
Basé sur :882 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 425 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-17 425€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-23 415€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,65€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 735,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 233,23€
Coût de l'assurance :12 495,60€
Taxe foncière : 963,46€/an
Soit par mois : 80,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51.49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 51.49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(641 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (fourniture + pose)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (fourniture + pose)
  • Salon:1 300€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 635 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 234 €
Revenus locatifs : +9 635 €
Charges déductibles : -39 234 €
Résultat foncier Année 1 : -29 600 €(Déficit de 29 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 234 €/an
Revenus locatifs : +9 635 €
Charges déductibles : -6 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8199.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 635 €39 239 €4 775 €-29 604 €21 400 €8 204 €8 204 €
29 827 €6 113 €4 650 €3 714 €--4 490 €
310 024 €5 983 €4 520 €4 040 €--450 €
410 224 €5 849 €4 386 €4 375 €---
510 429 €5 710 €4 246 €4 719 €---
610 637 €5 566 €4 102 €5 072 €---
710 850 €5 416 €3 953 €5 434 €---
811 067 €5 262 €3 798 €5 805 €---
911 288 €5 102 €3 638 €6 187 €---
1011 514 €4 936 €3 473 €6 578 €---
1111 744 €4 765 €3 301 €6 980 €---
1211 979 €4 587 €3 124 €7 392 €---
1312 219 €4 403 €2 940 €7 816 €---
1412 463 €4 213 €2 750 €8 250 €---
1512 713 €4 016 €2 553 €8 697 €---
1612 967 €3 812 €2 348 €9 155 €---
1713 226 €3 600 €2 137 €9 626 €---
1813 491 €3 382 €1 918 €10 109 €---
1913 761 €3 155 €1 692 €10 605 €---
2014 036 €2 921 €1 458 €11 115 €---
2114 316 €2 678 €1 215 €11 638 €---
2214 603 €2 427 €963 €12 176 €---
2314 895 €2 166 €703 €12 728 €---
2415 193 €1 897 €434 €13 296 €---
2515 497 €1 618 €155 €13 879 €---
TOTAL308 598 €138 815 €69 233 €169 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €+1 178 €+845 €
5+2 023 €+1 416 €+607 €
6+2 023 €+1 522 €+501 €
7+2 023 €+1 630 €+393 €
8+2 023 €+1 742 €+281 €
9+2 023 €+1 856 €+167 €
10+2 023 €+1 973 €+50 €
11+2 023 €+2 094 €-71 €
12+2 023 €+2 218 €-195 €
13+2 023 €+2 345 €-322 €
14+2 023 €+2 475 €-452 €
15+2 023 €+2 609 €-586 €
16+2 023 €+2 747 €-724 €
17+2 023 €+2 888 €-865 €
18+2 023 €+3 033 €-1 010 €
19+2 023 €+3 182 €-1 159 €
20+2 023 €+3 334 €-1 311 €
21+2 023 €+3 492 €-1 469 €
22+2 023 €+3 653 €-1 630 €
23+2 023 €+3 819 €-1 796 €
24+2 023 €+3 989 €-1 966 €
25+2 023 €+4 164 €-2 141 €
Total+50 575 €+50 935 €+-360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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