Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBeauvoisin (30)
Surface149.8
Coût Total240 320
Loyer Annuel20 252
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+259
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 149.8 m²
Prix au m² : 1 134,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud

SOUS OFFRE

BEAUVOISIN (30) - 149.0 M² - MAISON DE VILLAGE, CAVE SPACIEUSE ET GARAGE. Groupe C2i by EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison à rénover, située en plein cœur du village de Beauvoisin. Cette maison en pierre au grand potentiel s'étend sur 149.0m2 répartis sur deux niveaux ; elle est actuellement aménagée en 2 appartements. Vous serez séduits par ses beaux volumes et son charme authentique, offrant un cadre de vie chaleureux et convivial. Ce bien s'adresse aussi bien à une famille qu'à un investisseur. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un appartement de type 2 d'environ 50m2 comprenant une pièce de vie avec un espace cuisine, un cellier, ainsi qu'une chambre et une salle de bain avec WC. L'étage vous offrira un spacieux appartement d'environ 90m2 avec balcon et 3 chambres. Au rez-de-chaussée un grand garage est accessible d'un côté de la maison et une cave voutée pleine de charme de l'autre côté. Pour de plus amples informations appelez-moi : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Anne-Laure Breant - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Nîmes sous le n°501461784. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Beauvoisin
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30640
Coordonnées : 43.699401, 4.320739
Total : 240 320
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 56 720
Valeur du bien : 226 720
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149.8
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1688€/mois
Loyer annuel estimé : 20252€/an
Fourchette totale : 1302€ - 2188€/mois
Fourchette annuelle : 15622€ - 26254€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 923,08 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :437 877
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-267 877 (-61.2%)
Marge achat-revente :197 557€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 260,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 754,53
Coût de l'assurance :21 028,00
Taxe foncière : 2 025,23€/an
Soit par mois : 168,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 687,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 149.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 720(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:12 240
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1440€
  • Cuisine:14 500
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvoisin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 252 €/an
Calcul : 1 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 320 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 653
Revenus locatifs : +20 252
Charges déductibles : -67 653
Résultat foncier Année 1 : -47 401(Déficit de 47 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 001
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 933 €/an
Revenus locatifs : +20 252
Charges déductibles : -10 933
Résultat foncier Années 2+ : 9 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26001.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 25267 6618 075-47 40921 400 €26 009 €26 009 €
220 65710 7277 8609 931--16 078 €
321 07010 5057 63910 566--5 513 €
421 49210 2757 40911 216---
521 92210 0387 17211 884---
622 3609 7926 92612 568---
722 8079 5386 67213 269---
823 2649 2766 40913 988---
923 7299 0046 13714 725---
1024 2038 7225 85615 481---
1124 6878 4315 56516 256---
1225 1818 1305 26417 051---
1325 6857 8194 95217 866---
1426 1987 4964 63018 702---
1526 7227 1634 29719 559---
1627 2576 8183 95220 439---
1727 8026 4613 59521 341---
1828 3586 0923 22622 266---
1928 9255 7102 84423 215---
2029 5045 3152 44924 188---
2130 0944 9072 04025 187---
2230 6964 4841 61826 212---
2331 3104 0471 18027 263---
2431 9363 59472828 342---
2532 5753 12626029 449---
TOTAL648 687245 133116 755403 55421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 554
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 253-6 420+10 673
2+4 2530+4 253
3+4 2530+4 253
4+4 253+1 711+2 542
5+4 253+3 565+688
6+4 253+3 770+483
7+4 253+3 981+272
8+4 253+4 196+57
9+4 253+4 418-165
10+4 253+4 644-391
11+4 253+4 877-624
12+4 253+5 115-862
13+4 253+5 360-1 107
14+4 253+5 611-1 358
15+4 253+5 868-1 615
16+4 253+6 132-1 879
17+4 253+6 402-2 149
18+4 253+6 680-2 427
19+4 253+6 964-2 711
20+4 253+7 256-3 003
21+4 253+7 556-3 303
22+4 253+7 864-3 611
23+4 253+8 179-3 926
24+4 253+8 503-4 250
25+4 253+8 835-4 582
Total+106 325+121 066+-14 741
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →