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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBeauvoisin (30)
Surface149.8m²
Coût Total240 320€
Loyer Annuel20 252€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 149.8 m²
Prix au m² : 1 134,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud

SOUS OFFRE

BEAUVOISIN (30) - 149.0 M² - MAISON DE VILLAGE, CAVE SPACIEUSE ET GARAGE. Groupe C2i by EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison à rénover, située en plein cœur du village de Beauvoisin. Cette maison en pierre au grand potentiel s'étend sur 149.0m2 répartis sur deux niveaux ; elle est actuellement aménagée en 2 appartements. Vous serez séduits par ses beaux volumes et son charme authentique, offrant un cadre de vie chaleureux et convivial. Ce bien s'adresse aussi bien à une famille qu'à un investisseur. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un appartement de type 2 d'environ 50m2 comprenant une pièce de vie avec un espace cuisine, un cellier, ainsi qu'une chambre et une salle de bain avec WC. L'étage vous offrira un spacieux appartement d'environ 90m2 avec balcon et 3 chambres. Au rez-de-chaussée un grand garage est accessible d'un côté de la maison et une cave voutée pleine de charme de l'autre côté. Pour de plus amples informations appelez-moi : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Anne-Laure Breant - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Nîmes sous le n°501461784. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Beauvoisin
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30640
Coordonnées : 43.699401, 4.320739
Total : 240 320€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 56 720€
Valeur du bien : 226 720€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149.8m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1688€/mois
Loyer annuel estimé : 20252€/an
Fourchette totale : 1302€ - 2188€/mois
Fourchette annuelle : 15622€ - 26254€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 923,08 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :437 877 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-267 877€ (-61.2%)
Marge achat-revente :197 557€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 260,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 754,53€
Coût de l'assurance :21 028,00€
Taxe foncière : 2 025,23€/an
Soit par mois : 168,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 687,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 149.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 720 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:12 240€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1440€
  • Cuisine:14 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvoisin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 252 €/an
Calcul : 1 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 653 €
Revenus locatifs : +20 252 €
Charges déductibles : -67 653 €
Résultat foncier Année 1 : -47 401 €(Déficit de 47 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 933 €/an
Revenus locatifs : +20 252 €
Charges déductibles : -10 933 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26001.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 252 €67 661 €8 075 €-47 409 €21 400 €26 009 €26 009 €
220 657 €10 727 €7 860 €9 931 €--16 078 €
321 070 €10 505 €7 639 €10 566 €--5 513 €
421 492 €10 275 €7 409 €11 216 €---
521 922 €10 038 €7 172 €11 884 €---
622 360 €9 792 €6 926 €12 568 €---
722 807 €9 538 €6 672 €13 269 €---
823 264 €9 276 €6 409 €13 988 €---
923 729 €9 004 €6 137 €14 725 €---
1024 203 €8 722 €5 856 €15 481 €---
1124 687 €8 431 €5 565 €16 256 €---
1225 181 €8 130 €5 264 €17 051 €---
1325 685 €7 819 €4 952 €17 866 €---
1426 198 €7 496 €4 630 €18 702 €---
1526 722 €7 163 €4 297 €19 559 €---
1627 257 €6 818 €3 952 €20 439 €---
1727 802 €6 461 €3 595 €21 341 €---
1828 358 €6 092 €3 226 €22 266 €---
1928 925 €5 710 €2 844 €23 215 €---
2029 504 €5 315 €2 449 €24 188 €---
2130 094 €4 907 €2 040 €25 187 €---
2230 696 €4 484 €1 618 €26 212 €---
2331 310 €4 047 €1 180 €27 263 €---
2431 936 €3 594 €728 €28 342 €---
2532 575 €3 126 €260 €29 449 €---
TOTAL648 687 €245 133 €116 755 €403 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 253 €-6 420 €+10 673 €
2+4 253 €0 €+4 253 €
3+4 253 €0 €+4 253 €
4+4 253 €+1 711 €+2 542 €
5+4 253 €+3 565 €+688 €
6+4 253 €+3 770 €+483 €
7+4 253 €+3 981 €+272 €
8+4 253 €+4 196 €+57 €
9+4 253 €+4 418 €-165 €
10+4 253 €+4 644 €-391 €
11+4 253 €+4 877 €-624 €
12+4 253 €+5 115 €-862 €
13+4 253 €+5 360 €-1 107 €
14+4 253 €+5 611 €-1 358 €
15+4 253 €+5 868 €-1 615 €
16+4 253 €+6 132 €-1 879 €
17+4 253 €+6 402 €-2 149 €
18+4 253 €+6 680 €-2 427 €
19+4 253 €+6 964 €-2 711 €
20+4 253 €+7 256 €-3 003 €
21+4 253 €+7 556 €-3 303 €
22+4 253 €+7 864 €-3 611 €
23+4 253 €+8 179 €-3 926 €
24+4 253 €+8 503 €-4 250 €
25+4 253 €+8 835 €-4 582 €
Total+106 325 €+121 066 €+-14 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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