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Maison 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface92m²
Coût Total139 232€
Loyer Annuel9 373€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 939,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 92 m²

NOUVEAUTE - MAISON MITOYENNE PAR UN COTE A rénover  Idéalement située à proximité immédiate de la voie verte, cette maison à rénover offre un beau potentiel pour un projet d'investissement.     Elle se compose de : RDC : une entrée, une cuisine, salon WC et chaufferie   1e étage : 2 chambres et un bureau (ou chambre d'appoint)   La maison dispose d'un grenier non aménageable, d'une cave ainsi que d'un atelier, offrant des solutions de stockage et d'espace de bricolage appréciables.   DV PVC - Volets roulants manuels  Chauffage et eau chaude : GAZ  Tout à l'gout  TF à confirmer  Pas de jardin     Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation et de projets personnalisés. À découvrir sans tarder !

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 92 m²

Consommation énergie primaire : 360 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 888 € et 3 908 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.755356, 4.730797
Total : 139 232€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 45 920€
Valeur du bien : 132 320€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 598€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7182€ - 12232€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 538,76€
Coût de l'assurance :12 182,80€
Taxe foncière : 937,28€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - installations récentes mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 920 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 680€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 2000€ (peinture et vérification des installations sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:840€
    Peinture salon: 30 m² × 28€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 232 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 825 €
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -51 825 €
Résultat foncier Année 1 : -42 452 €(Déficit de 42 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 905 €/an
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -5 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21051.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 373 €51 829 €4 485 €-42 456 €21 400 €21 056 €21 056 €
29 560 €5 788 €4 363 €3 772 €--17 284 €
39 751 €5 662 €4 238 €4 089 €--13 195 €
49 946 €5 533 €4 108 €4 413 €--8 781 €
510 145 €5 399 €3 975 €4 746 €--4 035 €
610 348 €5 261 €3 836 €5 087 €---
710 555 €5 118 €3 694 €5 437 €---
810 766 €4 971 €3 546 €5 796 €---
910 982 €4 818 €3 394 €6 163 €---
1011 201 €4 661 €3 236 €6 540 €---
1111 425 €4 498 €3 074 €6 927 €---
1211 654 €4 330 €2 906 €7 324 €---
1311 887 €4 157 €2 732 €7 730 €---
1412 125 €3 977 €2 553 €8 147 €---
1512 367 €3 792 €2 368 €8 575 €---
1612 614 €3 601 €2 176 €9 014 €---
1712 867 €3 403 €1 978 €9 464 €---
1813 124 €3 199 €1 774 €9 925 €---
1913 387 €2 988 €1 563 €10 399 €---
2013 654 €2 770 €1 345 €10 885 €---
2113 927 €2 545 €1 120 €11 383 €---
2214 206 €2 312 €887 €11 894 €---
2314 490 €2 072 €647 €12 419 €---
2414 780 €1 823 €399 €12 957 €---
2515 075 €1 567 €142 €13 509 €---
TOTAL300 212 €146 073 €64 539 €154 139 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 139 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €+316 €+1 652 €
7+1 968 €+1 631 €+337 €
8+1 968 €+1 739 €+229 €
9+1 968 €+1 849 €+119 €
10+1 968 €+1 962 €+6 €
11+1 968 €+2 078 €-110 €
12+1 968 €+2 197 €-229 €
13+1 968 €+2 319 €-351 €
14+1 968 €+2 444 €-476 €
15+1 968 €+2 573 €-605 €
16+1 968 €+2 704 €-736 €
17+1 968 €+2 839 €-871 €
18+1 968 €+2 978 €-1 010 €
19+1 968 €+3 120 €-1 152 €
20+1 968 €+3 265 €-1 297 €
21+1 968 €+3 415 €-1 447 €
22+1 968 €+3 568 €-1 600 €
23+1 968 €+3 726 €-1 758 €
24+1 968 €+3 887 €-1 919 €
25+1 968 €+4 053 €-2 085 €
Total+49 200 €+46 242 €+2 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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