Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de caractère (182 m²) dans village avec commerces.

VilleÉtais-la-Sauvin (89)
Surface182
Coût Total204 920
Loyer Annuel13 045
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 763,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 182 m², 7 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 1371 m² de terrain, Cheminée, Placards, Cave, Parquet, 1 garage, Structure/extérieur en bon état

Cette maison possède beaucoup de cachet (tomettes, poutres, cheminée) et aménagements moderne pour votre confort (double vitrage, système de chauffage central). Au rdc elle offre un espace de vie exceptionnel avec un salon de 55 m² équipé d'un poêle à bois, une entrée, une cuisine aménagée et arrière cuisine et une salle à manger. Sans oublier un atelier d’artiste de 32 m². Un bel escalier mène à l’étage composé d’un palier, 3 chambres et 2 grandes salles de bains. Une cave voûtée ajoute au charme de cette demeure. La maison est habitable sans travaux. Tout à l’égout. Une petite grange avec garage se trouve en face de la maison. Un très beau jardin clos de murs et avec des arbres fruitiers se trouve à moins à environ 50m de la maison.

Informations sur les risques auxquels ce bien est exposé disponibles sur georisques.gouv fr annonce rédigée par l’agent commercial Nicholas Borland habilitation pour l’agence le Lys Bourbonnais Cpi 0303 2018 000 025 278 (Cci Allier)

Ville : Étais-la-Sauvin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89480
Coordonnées : 47.503820, 3.346370
Total : 204 920
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 54 800
Valeur du bien : 193 800
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13045€/an
Fourchette totale : 849€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10186€ - 16707€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :818,18 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 909
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-9 909 (-6.7%)
Marge achat-revente :-56 011€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 058,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 312,43
Coût de l'assurance :17 418,20
Taxe foncière : 1 304,51€/an
Soit par mois : 108,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 087,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 200
    Isolation toiture: 182 m² × 100€/m² = 18200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:1 200
    Peinture cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étais-la-Sauvin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 045 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 305 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 415
Revenus locatifs : +13 045
Charges déductibles : -63 415
Résultat foncier Année 1 : -50 370(Déficit de 50 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 970
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 615 €/an
Revenus locatifs : +13 045
Charges déductibles : -8 615
Résultat foncier Années 2+ : 4 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28970.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 04563 4226 621-50 37721 400 €28 977 €28 977 €
213 3068 4436 4424 863--24 114 €
313 5728 2586 2575 314--18 800 €
413 8448 0676 0665 776--13 023 €
514 1207 8705 8696 251--6 773 €
614 4037 6665 6656 737--36 €
714 6917 4555 4547 235---
814 9857 2385 2377 747---
915 2847 0135 0128 271---
1015 5906 7814 7808 809---
1115 9026 5414 5409 361---
1216 2206 2934 2929 927---
1316 5446 0374 03510 508---
1416 8755 7723 77111 103---
1517 2135 4983 49711 714---
1617 5575 2163 21512 341---
1717 9084 9242 92312 984---
1818 2664 6222 62113 644---
1918 6324 3112 31014 321---
2019 0043 9891 98815 015---
2119 3843 6561 65515 728---
2219 7723 3121 31116 460---
2320 1672 95795617 210---
2420 5712 59058917 980---
2520 9822 21121018 771---
TOTAL417 839200 14395 312217 69521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 695
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 739-6 420+9 159
2+2 7390+2 739
3+2 7390+2 739
4+2 7390+2 739
5+2 7390+2 739
6+2 7390+2 739
7+2 739+2 160+579
8+2 739+2 324+415
9+2 739+2 481+258
10+2 739+2 643+96
11+2 739+2 808-69
12+2 739+2 978-239
13+2 739+3 152-413
14+2 739+3 331-592
15+2 739+3 514-775
16+2 739+3 702-963
17+2 739+3 895-1 156
18+2 739+4 093-1 354
19+2 739+4 296-1 557
20+2 739+4 505-1 766
21+2 739+4 718-1 979
22+2 739+4 938-2 199
23+2 739+5 163-2 424
24+2 739+5 394-2 655
25+2 739+5 631-2 892
Total+68 475+65 309+3 166
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →