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A Gex, en plein centre-ville Comble aménagé avec le charme de l'ancien

Bien expiré
VilleGex (01)
Surface69m²
Coût Total186 200€
Loyer Annuel18 112€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 173,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Gex, en plein centre-ville Comble aménagé avec le charme de l'ancien, chauffage, électricité, salle d'eau et cuisine refaits à neuf. Le bien se compose d'une belle pièce à vivre avec cuisine américaine, salle d'eau et deux espaces chambres ou bureau.

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Il est précisé que ce prix ne correspond pas au prix auquel le Mandant souhaite vendre le Bien mais constitue seulement le prix de présentation minimum sur le site pour les offres. La mise en vente du Bien sur SQUARIMO peut être diffusée par le Mandataire également sur tous supports au choix du Mandataire, selon les termes suivants : « Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO. Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre. ».

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 610 € et 870 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.334177, 6.058394
Total : 186 200€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 174 200€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 21.87€/m²/mois
Fourchette : 17.33€ - 27.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1509€/mois
Loyer annuel estimé : 18112€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1905€/mois
Fourchette annuelle : 14349€ - 22863€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 961,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 310,02€
Coût de l'assurance :15 827,00€
Taxe foncière : 1 811,23€/an
Soit par mois : 150,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 509,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 espaces chambres/bureau
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - espaces bien entretenus mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 650€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 1150€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 050€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: 750€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité mise aux normes: 300€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gex (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 112 €/an
Calcul : 1 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 636 €
Revenus locatifs : +18 112 €
Charges déductibles : -32 636 €
Résultat foncier Année 1 : -14 523 €(Déficit de 14 523 €)
Imputable sur revenu global : 14 523 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 436 €/an
Revenus locatifs : +18 112 €
Charges déductibles : -8 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 677 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 112 €32 642 €5 997 €-14 529 €14 529 €--
218 475 €8 279 €5 835 €10 195 €---
318 844 €8 112 €5 667 €10 732 €---
419 221 €7 939 €5 494 €11 282 €---
519 605 €7 760 €5 315 €11 846 €---
619 997 €7 575 €5 131 €12 423 €---
720 397 €7 384 €4 940 €13 013 €---
820 805 €7 187 €4 742 €13 619 €---
921 221 €6 983 €4 539 €14 239 €---
1021 646 €6 772 €4 328 €14 873 €---
1122 079 €6 555 €4 111 €15 524 €---
1222 520 €6 330 €3 886 €16 190 €---
1322 971 €6 098 €3 654 €16 873 €---
1423 430 €5 858 €3 414 €17 572 €---
1523 899 €5 611 €3 166 €18 288 €---
1624 377 €5 355 €2 910 €19 022 €---
1724 864 €5 090 €2 646 €19 774 €---
1825 362 €4 817 €2 373 €20 545 €---
1925 869 €4 535 €2 091 €21 334 €---
2026 386 €4 243 €1 799 €22 143 €---
2126 914 €3 942 €1 498 €22 972 €---
2227 452 €3 631 €1 187 €23 821 €---
2328 001 €3 310 €865 €24 692 €---
2428 561 €2 977 €533 €25 584 €---
2529 132 €2 634 €190 €26 498 €---
TOTAL580 141 €171 618 €86 310 €408 524 €14 529 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 359 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 804 €-4 359 €+8 163 €
2+3 804 €+3 059 €+745 €
3+3 804 €+3 220 €+584 €
4+3 804 €+3 385 €+419 €
5+3 804 €+3 554 €+250 €
6+3 804 €+3 727 €+77 €
7+3 804 €+3 904 €-100 €
8+3 804 €+4 086 €-282 €
9+3 804 €+4 272 €-468 €
10+3 804 €+4 462 €-658 €
11+3 804 €+4 657 €-853 €
12+3 804 €+4 857 €-1 053 €
13+3 804 €+5 062 €-1 258 €
14+3 804 €+5 272 €-1 468 €
15+3 804 €+5 486 €-1 682 €
16+3 804 €+5 707 €-1 903 €
17+3 804 €+5 932 €-2 128 €
18+3 804 €+6 163 €-2 359 €
19+3 804 €+6 400 €-2 596 €
20+3 804 €+6 643 €-2 839 €
21+3 804 €+6 892 €-3 088 €
22+3 804 €+7 146 €-3 342 €
23+3 804 €+7 408 €-3 604 €
24+3 804 €+7 675 €-3 871 €
25+3 804 €+7 949 €-4 145 €
Total+95 100 €+122 557 €+-27 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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