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Vente duplex 3 Pièce(s)

VilleNîmes (30)
Surface58.77m²
Coût Total102 120€
Loyer Annuel7 954€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 58.77 m²
Prix au m² : 1 514,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

NÎMES CROIX DE FER L'agence MCI vous propose ce P3 de 59 m² dans le centre-ville de Nîmes, entre la Croix de Fer et le Gambetta. Ce duplex au 1er et 2ème et dernier étage comprend une entrée avec placard, un séjour avec cuisine américaine, une chambre et à l'étage un espace bureau, une chambre, une salle de bains, toilettes et placard. Cet appartement est traversant nord/sud, lumineux et très au calme. Double vitrage. Chauffage individuel au gaz de ville. - http://visuels.twimmo.net/bareme/598/598/67c563af12d2e9d1cb048024-bareme.pdf

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.837425, 4.360069
Total : 102 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.77m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7954€/an
Fourchette totale : 523€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6278€ - 10079€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 274,2 €/m²
Basé sur :1375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 655 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-44 655€ (-33.4%)
Marge achat-revente :31 535€ (23.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 527,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 498,07€
Coût de l'assurance :8 680,20€
Taxe foncière : 795,45€/an
Soit par mois : 66,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 58.77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 58.77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 954 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 439 €
Revenus locatifs : +7 954 €
Charges déductibles : -10 439 €
Résultat foncier Année 1 : -2 484 €(Déficit de 2 484 €)
Imputable sur revenu global : 2 484 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 439 €/an
Revenus locatifs : +7 954 €
Charges déductibles : -4 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 516 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 954 €10 442 €3 299 €-2 487 €2 487 €--
28 114 €4 353 €3 210 €3 761 €---
38 276 €4 261 €3 118 €4 015 €---
48 441 €4 166 €3 023 €4 276 €---
58 610 €4 067 €2 925 €4 543 €---
68 782 €3 966 €2 823 €4 817 €---
78 958 €3 861 €2 718 €5 097 €---
89 137 €3 752 €2 610 €5 385 €---
99 320 €3 640 €2 498 €5 680 €---
109 506 €3 525 €2 382 €5 982 €---
119 696 €3 405 €2 262 €6 292 €---
129 890 €3 281 €2 139 €6 609 €---
1310 088 €3 154 €2 011 €6 935 €---
1410 290 €3 022 €1 879 €7 268 €---
1510 496 €2 885 €1 743 €7 610 €---
1610 706 €2 745 €1 602 €7 961 €---
1710 920 €2 599 €1 457 €8 321 €---
1811 138 €2 449 €1 306 €8 689 €---
1911 361 €2 294 €1 151 €9 067 €---
2011 588 €2 133 €990 €9 455 €---
2111 820 €1 967 €825 €9 853 €---
2212 056 €1 796 €653 €10 260 €---
2312 297 €1 619 €476 €10 678 €---
2412 543 €1 436 €294 €11 107 €---
2512 794 €1 247 €105 €11 547 €---
TOTAL254 784 €82 064 €47 498 €172 720 €2 487 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 746 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-746 €+2 416 €
2+1 670 €+1 128 €+542 €
3+1 670 €+1 205 €+465 €
4+1 670 €+1 283 €+387 €
5+1 670 €+1 363 €+307 €
6+1 670 €+1 445 €+225 €
7+1 670 €+1 529 €+141 €
8+1 670 €+1 615 €+55 €
9+1 670 €+1 704 €-34 €
10+1 670 €+1 795 €-125 €
11+1 670 €+1 887 €-217 €
12+1 670 €+1 983 €-313 €
13+1 670 €+2 080 €-410 €
14+1 670 €+2 180 €-510 €
15+1 670 €+2 283 €-613 €
16+1 670 €+2 388 €-718 €
17+1 670 €+2 496 €-826 €
18+1 670 €+2 607 €-937 €
19+1 670 €+2 720 €-1 050 €
20+1 670 €+2 837 €-1 167 €
21+1 670 €+2 956 €-1 286 €
22+1 670 €+3 078 €-1 408 €
23+1 670 €+3 204 €-1 534 €
24+1 670 €+3 332 €-1 662 €
25+1 670 €+3 464 €-1 794 €
Total+41 750 €+51 816 €+-10 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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