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Maison individuelle 4 pièces

Bien expiré
VilleBagnac-sur-Célé (46)
Surface90m²
Coût Total86 400€
Loyer Annuel7 141€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Bagnac-sur-célé (15 minutes de Figeac), maison T4 sur 3 niveaux avec petit jardin. Au rez-de-chaussée, une pièce de vie lumineuse avec poêle à granulés, cuisine, WC. Vous pourrez accéder à un petit jardin/terrasse depuis le garage (qui pourra également être transformé en nouvelle pièce). A l'étage, un palier (suffisamment spacieux pour être un bureau) dessert une grande chambre d'environ 17 m² avec salle de bains/WC. Enfin, au dernier niveau, deux chambres pour enfants. Maison raccordée au tout à l'égout. Double vitrage PVC. 75000€ net vendeur auxquels s'ajoutent les frais de notaire (estimés à 6000€ environ) et les frais d'agence (divisés par 2 en cas de prise de contact avec le propriétaire (moi) et non l'agence). DPE réalisé en mai 2023

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Par téléphone uniquement.

Ville : Bagnac-sur-Célé
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46270
Coordonnées : 44.664970, 2.154900
Total : 86 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 80 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7141€/an
Fourchette totale : 467€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 5610€ - 9091€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 451,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 148,08€
Coût de l'assurance :7 776,00€
Taxe foncière : 714,14€/an
Soit par mois : 59,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnac-sur-Célé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 141 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 274 €
Revenus locatifs : +7 141 €
Charges déductibles : -9 274 €
Résultat foncier Année 1 : -2 133 €(Déficit de 2 133 €)
Imputable sur revenu global : 2 133 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 874 €/an
Revenus locatifs : +7 141 €
Charges déductibles : -3 874 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 267 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 141 €9 277 €2 852 €-2 135 €2 135 €--
27 284 €3 800 €2 775 €3 484 €---
37 430 €3 721 €2 696 €3 708 €---
47 579 €3 640 €2 615 €3 939 €---
57 730 €3 556 €2 530 €4 175 €---
67 885 €3 468 €2 443 €4 416 €---
78 042 €3 378 €2 353 €4 664 €---
88 203 €3 285 €2 260 €4 918 €---
98 367 €3 188 €2 163 €5 179 €---
108 535 €3 089 €2 064 €5 446 €---
118 705 €2 986 €1 961 €5 720 €---
128 879 €2 879 €1 854 €6 000 €---
139 057 €2 769 €1 744 €6 288 €---
149 238 €2 655 €1 630 €6 583 €---
159 423 €2 537 €1 512 €6 886 €---
169 611 €2 416 €1 391 €7 196 €---
179 804 €2 290 €1 265 €7 514 €---
1810 000 €2 160 €1 134 €7 840 €---
1910 200 €2 025 €1 000 €8 175 €---
2010 404 €1 886 €861 €8 518 €---
2110 612 €1 742 €717 €8 870 €---
2210 824 €1 593 €568 €9 231 €---
2311 040 €1 440 €414 €9 601 €---
2411 261 €1 281 €255 €9 981 €---
2511 487 €1 116 €91 €10 370 €---
TOTAL228 742 €72 178 €41 148 €156 564 €2 135 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 641 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €-641 €+2 141 €
2+1 500 €+1 045 €+455 €
3+1 500 €+1 113 €+387 €
4+1 500 €+1 182 €+318 €
5+1 500 €+1 252 €+248 €
6+1 500 €+1 325 €+175 €
7+1 500 €+1 399 €+101 €
8+1 500 €+1 476 €+24 €
9+1 500 €+1 554 €-54 €
10+1 500 €+1 634 €-134 €
11+1 500 €+1 716 €-216 €
12+1 500 €+1 800 €-300 €
13+1 500 €+1 886 €-386 €
14+1 500 €+1 975 €-475 €
15+1 500 €+2 066 €-566 €
16+1 500 €+2 159 €-659 €
17+1 500 €+2 254 €-754 €
18+1 500 €+2 352 €-852 €
19+1 500 €+2 452 €-952 €
20+1 500 €+2 555 €-1 055 €
21+1 500 €+2 661 €-1 161 €
22+1 500 €+2 769 €-1 269 €
23+1 500 €+2 880 €-1 380 €
24+1 500 €+2 994 €-1 494 €
25+1 500 €+3 111 €-1 611 €
Total+37 500 €+46 969 €+-9 469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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