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Achat appartement

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface92
Coût Total154 660
Loyer Annuel10 322
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 271,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 92 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1880, Au 2ème étage, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 26 m², Interphone, Calme, Etat : bon

Venez découvrir ce très bel appartement T3 situé au deuxième étage d'une petite copropriété bénévole de 5 lots d'habitation. Dans un très bon état général et d'une superficie habitable de 92,5 m2 loi carrez, il se compose d'une vaste entrée avec du rangement, d'une belle pièce à vivre (26 m2), d'une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée (10 m2) et de deux grandes suites parentales avec leur salle d'eau privative (20 et 25 m2). Grace à sa double exposition est/ouest l'appartement est très lumineux. Il dispose d'un chauffage central au gaz de ville, de menuiseries PVC double-vitrage et l'électricité y est aux normes. Charges de copropriété de 40 €/mois. (6.36 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 10 lots - dont 5 lots habitation.

Charges annuelles : 480.00 euros.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.186220, 0.709730
Total : 154 660
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 28 300
Valeur du bien : 145 300
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10322€/an
Fourchette totale : 681€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 8169€ - 13041€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 903,50
Coût de l'assurance :13 532,75
Taxe foncière : 1 032,17€/an
Soit par mois : 86,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz de ville est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage existant conforme.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, les menuiseries PVC double-vitrage sont en bon état.
Quantité: nombre de fenêtres conforme
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en double vitrage, pas de travaux nécessaires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des équipements de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise à jour.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz est en bon état.
  • Menuiseries:0
    Aucune action nécessaire, les menuiseries PVC double-vitrage sont en bon état.
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 5400€
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète: Douche, lavabo, WC, carrelage 10 m² × 60€/m² = 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 6400€
  • Chambres:10 000
    Rénovation lourde: Parquet 40 m² × 50€/m² = 2000€, Peinture murs 80 m² × 30€/m² = 2400€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 4100€
  • Salon:1 800
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 660 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 468
Revenus locatifs : +10 322
Charges déductibles : -35 468
Résultat foncier Année 1 : -25 147(Déficit de 25 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 747
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 168 €/an
Revenus locatifs : +10 322
Charges déductibles : -7 168
Résultat foncier Années 2+ : 3 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3746.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 32235 4735 120-25 15221 400 €3 752 €3 752 €
210 5287 0364 9833 492--260 €
310 7396 8954 8413 844---
410 9536 7494 6954 205---
511 1726 5974 5444 575---
611 3966 4414 3874 955---
711 6246 2794 2265 345---
811 8566 1124 0585 745---
912 0935 9393 8856 155---
1012 3355 7603 7066 575---
1112 5825 5753 5217 007---
1212 8345 3843 3307 450---
1313 0905 1863 1337 904---
1413 3524 9822 9288 371---
1513 6194 7702 7178 849---
1613 8924 5522 4989 340---
1714 1694 3262 2729 844---
1814 4534 0922 03810 361---
1914 7423 8501 79710 892---
2015 0373 6001 54711 437---
2115 3373 3421 28811 996---
2215 6443 0751 02112 570---
2315 9572 79874513 159---
2416 2762 51345913 764---
2516 6022 21716414 384---
TOTAL330 606153 54073 904177 06521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 065
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 168-6 420+8 588
2+2 1680+2 168
3+2 168+1 075+1 093
4+2 168+1 261+907
5+2 168+1 373+795
6+2 168+1 487+681
7+2 168+1 603+565
8+2 168+1 723+445
9+2 168+1 846+322
10+2 168+1 973+195
11+2 168+2 102+66
12+2 168+2 235-67
13+2 168+2 371-203
14+2 168+2 511-343
15+2 168+2 655-487
16+2 168+2 802-634
17+2 168+2 953-785
18+2 168+3 108-940
19+2 168+3 268-1 100
20+2 168+3 431-1 263
21+2 168+3 599-1 431
22+2 168+3 771-1 603
23+2 168+3 948-1 780
24+2 168+4 129-1 961
25+2 168+4 315-2 147
Total+54 200+53 120+1 080
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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