Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface92m²
Coût Total154 660€
Loyer Annuel10 322€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 271,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 92 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1880, Au 2ème étage, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 26 m², Interphone, Calme, Etat : bon

Venez découvrir ce très bel appartement T3 situé au deuxième étage d'une petite copropriété bénévole de 5 lots d'habitation. Dans un très bon état général et d'une superficie habitable de 92,5 m2 loi carrez, il se compose d'une vaste entrée avec du rangement, d'une belle pièce à vivre (26 m2), d'une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée (10 m2) et de deux grandes suites parentales avec leur salle d'eau privative (20 et 25 m2). Grace à sa double exposition est/ouest l'appartement est très lumineux. Il dispose d'un chauffage central au gaz de ville, de menuiseries PVC double-vitrage et l'électricité y est aux normes. Charges de copropriété de 40 €/mois. (6.36 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 10 lots - dont 5 lots habitation.

Charges annuelles : 480.00 euros.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.186220, 0.709730
Total : 154 660€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 145 300€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10322€/an
Fourchette totale : 681€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 8169€ - 13041€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 903,50€
Coût de l'assurance :13 532,75€
Taxe foncière : 1 032,17€/an
Soit par mois : 86,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz de ville est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage existant conforme.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, les menuiseries PVC double-vitrage sont en bon état.
Quantité: nombre de fenêtres conforme
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en double vitrage, pas de travaux nécessaires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des équipements de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise à jour.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz est en bon état.
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire, les menuiseries PVC double-vitrage sont en bon état.
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 5400€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète: Douche, lavabo, WC, carrelage 10 m² × 60€/m² = 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 6400€
  • Chambres:10 000€
    Rénovation lourde: Parquet 40 m² × 50€/m² = 2000€, Peinture murs 80 m² × 30€/m² = 2400€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 4100€
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 468 €
Revenus locatifs : +10 322 €
Charges déductibles : -35 468 €
Résultat foncier Année 1 : -25 147 €(Déficit de 25 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 168 €/an
Revenus locatifs : +10 322 €
Charges déductibles : -7 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3746.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 322 €35 473 €5 120 €-25 152 €21 400 €3 752 €3 752 €
210 528 €7 036 €4 983 €3 492 €--260 €
310 739 €6 895 €4 841 €3 844 €---
410 953 €6 749 €4 695 €4 205 €---
511 172 €6 597 €4 544 €4 575 €---
611 396 €6 441 €4 387 €4 955 €---
711 624 €6 279 €4 226 €5 345 €---
811 856 €6 112 €4 058 €5 745 €---
912 093 €5 939 €3 885 €6 155 €---
1012 335 €5 760 €3 706 €6 575 €---
1112 582 €5 575 €3 521 €7 007 €---
1212 834 €5 384 €3 330 €7 450 €---
1313 090 €5 186 €3 133 €7 904 €---
1413 352 €4 982 €2 928 €8 371 €---
1513 619 €4 770 €2 717 €8 849 €---
1613 892 €4 552 €2 498 €9 340 €---
1714 169 €4 326 €2 272 €9 844 €---
1814 453 €4 092 €2 038 €10 361 €---
1914 742 €3 850 €1 797 €10 892 €---
2015 037 €3 600 €1 547 €11 437 €---
2115 337 €3 342 €1 288 €11 996 €---
2215 644 €3 075 €1 021 €12 570 €---
2315 957 €2 798 €745 €13 159 €---
2416 276 €2 513 €459 €13 764 €---
2516 602 €2 217 €164 €14 384 €---
TOTAL330 606 €153 540 €73 904 €177 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 168 €-6 420 €+8 588 €
2+2 168 €0 €+2 168 €
3+2 168 €+1 075 €+1 093 €
4+2 168 €+1 261 €+907 €
5+2 168 €+1 373 €+795 €
6+2 168 €+1 487 €+681 €
7+2 168 €+1 603 €+565 €
8+2 168 €+1 723 €+445 €
9+2 168 €+1 846 €+322 €
10+2 168 €+1 973 €+195 €
11+2 168 €+2 102 €+66 €
12+2 168 €+2 235 €-67 €
13+2 168 €+2 371 €-203 €
14+2 168 €+2 511 €-343 €
15+2 168 €+2 655 €-487 €
16+2 168 €+2 802 €-634 €
17+2 168 €+2 953 €-785 €
18+2 168 €+3 108 €-940 €
19+2 168 €+3 268 €-1 100 €
20+2 168 €+3 431 €-1 263 €
21+2 168 €+3 599 €-1 431 €
22+2 168 €+3 771 €-1 603 €
23+2 168 €+3 948 €-1 780 €
24+2 168 €+4 129 €-1 961 €
25+2 168 €+4 315 €-2 147 €
Total+54 200 €+53 120 €+1 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 250 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →