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Appartement 3 pièces 51 m²

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface51m²
Coût Total97 800€
Loyer Annuel6 635€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

appartement à rénover en centre ville

Situé rue Sainte Rose à Clermont-Ferrand. Très bien placé, il demande quelques rénovations. T3 de 51.65 m² au deuxième étage de l'immeuble composé d'une pièce principale avec cuisine ouverte, deux chambres, WC et salle d'eau. Chauffage central individuel au Gaz.

Charges de copropriété : 600 € / an Taxe foncière : 900 € / an. Prix de vente : 85000€ (dont 5000€ d'honoraires à la charge de l'acquéreur inclus). Prix hors honoraires : 80000€

DPE NOUVELLE VERSION : Classe énergie D. Classe Climat : D. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 960.00€ et 1330.00€ par an (prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 .2022 .2023 abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 5SR2D Date de réalisation du diagnostic : 11/07/2025 Prix hors honoraires : 80 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 7200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 960 € et 1 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.775635, 3.073750
Total : 97 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6635€/an
Fourchette totale : 432€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5180€ - 8498€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 361,11 €/m²
Basé sur :1087 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 417 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-35 417€ (-29.4%)
Marge achat-revente :22 617€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 505,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 488,75€
Coût de l'assurance :8 313,00€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 552,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant rafraîchissement et rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 51 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 635 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 989 €
Revenus locatifs : +6 635 €
Charges déductibles : -10 989 €
Résultat foncier Année 1 : -4 355 €(Déficit de 4 355 €)
Imputable sur revenu global : 4 355 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 989 €/an
Revenus locatifs : +6 635 €
Charges déductibles : -4 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 645 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 635 €10 992 €3 160 €-4 358 €4 358 €--
26 767 €4 907 €3 074 €1 860 €---
36 903 €4 819 €2 986 €2 084 €---
47 041 €4 728 €2 895 €2 313 €---
57 182 €4 633 €2 801 €2 548 €---
67 325 €4 536 €2 704 €2 789 €---
77 472 €4 436 €2 603 €3 036 €---
87 621 €4 332 €2 499 €3 289 €---
97 774 €4 224 €2 392 €3 549 €---
107 929 €4 114 €2 281 €3 815 €---
118 088 €3 999 €2 167 €4 089 €---
128 249 €3 881 €2 048 €4 369 €---
138 414 €3 758 €1 926 €4 656 €---
148 583 €3 632 €1 800 €4 950 €---
158 754 €3 502 €1 669 €5 253 €---
168 929 €3 367 €1 534 €5 563 €---
179 108 €3 227 €1 395 €5 880 €---
189 290 €3 083 €1 251 €6 207 €---
199 476 €2 935 €1 102 €6 541 €---
209 665 €2 781 €949 €6 884 €---
219 859 €2 622 €790 €7 236 €---
2210 056 €2 458 €626 €7 598 €---
2310 257 €2 289 €456 €7 968 €---
2410 462 €2 114 €281 €8 348 €---
2510 671 €1 933 €100 €8 739 €---
TOTAL212 509 €97 302 €45 489 €115 208 €4 358 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 307 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393 €-1 307 €+2 700 €
2+1 393 €+558 €+835 €
3+1 393 €+625 €+768 €
4+1 393 €+694 €+699 €
5+1 393 €+764 €+629 €
6+1 393 €+837 €+556 €
7+1 393 €+911 €+482 €
8+1 393 €+987 €+406 €
9+1 393 €+1 065 €+328 €
10+1 393 €+1 145 €+248 €
11+1 393 €+1 227 €+166 €
12+1 393 €+1 311 €+82 €
13+1 393 €+1 397 €-4 €
14+1 393 €+1 485 €-92 €
15+1 393 €+1 576 €-183 €
16+1 393 €+1 669 €-276 €
17+1 393 €+1 764 €-371 €
18+1 393 €+1 862 €-469 €
19+1 393 €+1 962 €-569 €
20+1 393 €+2 065 €-672 €
21+1 393 €+2 171 €-778 €
22+1 393 €+2 279 €-886 €
23+1 393 €+2 390 €-997 €
24+1 393 €+2 505 €-1 112 €
25+1 393 €+2 622 €-1 229 €
Total+34 825 €+34 562 €+263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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