Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pieces 210 m²

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface210m²
Coût Total194 440€
Loyer Annuel17 818€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+318€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Maison de caractere proche des commerces, des écoles et de la place du marché, cette maison individuelle en ville avec jardin séduira les grandes familles amateurs de beaux volumes et d'authenticité Au rez de chaussée vous accederez à la pièce de vie avec une cheminée en marbre décorative, une cuisine aménagée et équipée, une chambre, une salle de bains et un WC

  • Un Séjour salle à manger de 39 m²
  • Une cuisine de 20 m²
  • Une Chambre de 12 m²
  • Une salle de bain de 7.80 m²
  • Un Toilette de 1.00 m²
  • Un couloir de distribution de 2 m² A l'étage, un palier desservira quatre chambres dont une avec dressing
  • Une chambre de 13.50 m²
  • Une chambre de 10 m²
  • Une chambre de 15 m² + dressing de 4.70 m²
  • Une chambre de 15.45 m²
  • Un couloir de 5.70 m² Au sous-sol, une sixième chambre avec douche de : 19.30 m², une pièce et une Buanderie
  • Une piece de 40 m²
  • Une buanderie de 17 m² A l'extérieur, son jardin entièrement clos Les atouts de ce bien sont :
  • Ses ouvertures en double vitrage PVC
  • Sa chaudière au gaz de ville
  • Sa proximité des écoles, commerces
  • L'assainissement relié au tout-à-l'égout Ce bien vous est présenté par Sylvie Geneau, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/252.pdf
Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.979019, -0.215374
Total : 194 440€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 181 000€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17818€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1837€/mois
Fourchette annuelle : 14404€ - 22042€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 018,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 464,67€
Coût de l'assurance :16 527,40€
Taxe foncière : 1 781,82€/an
Soit par mois : 148,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :318,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (210 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface (environ 26 fenêtres)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (7.80 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise à jour nécessaire pour confort.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 818 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 970 €
Revenus locatifs : +17 818 €
Charges déductibles : -21 970 €
Résultat foncier Année 1 : -4 152 €(Déficit de 4 152 €)
Imputable sur revenu global : 4 152 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 970 €/an
Revenus locatifs : +17 818 €
Charges déductibles : -8 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 848 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 818 €21 976 €6 533 €-4 158 €4 158 €--
218 175 €8 803 €6 360 €9 372 €---
318 538 €8 623 €6 180 €9 915 €---
418 909 €8 437 €5 995 €10 471 €---
519 287 €8 245 €5 803 €11 042 €---
619 673 €8 047 €5 604 €11 626 €---
720 066 €7 841 €5 398 €12 225 €---
820 468 €7 628 €5 186 €12 839 €---
920 877 €7 408 €4 966 €13 468 €---
1021 294 €7 181 €4 738 €14 114 €---
1121 720 €6 945 €4 502 €14 775 €---
1222 155 €6 702 €4 259 €15 453 €---
1322 598 €6 450 €4 007 €16 148 €---
1423 050 €6 189 €3 746 €16 861 €---
1523 511 €5 919 €3 476 €17 591 €---
1623 981 €5 640 €3 197 €18 341 €---
1724 461 €5 352 €2 909 €19 109 €---
1824 950 €5 053 €2 610 €19 897 €---
1925 449 €4 744 €2 301 €20 705 €---
2025 958 €4 424 €1 982 €21 533 €---
2126 477 €4 094 €1 651 €22 383 €---
2227 006 €3 752 €1 309 €23 255 €---
2327 547 €3 398 €955 €24 149 €---
2428 098 €3 032 €589 €25 066 €---
2528 660 €2 653 €210 €26 007 €---
TOTAL570 723 €168 538 €94 465 €402 186 €4 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 247 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 742 €-1 247 €+4 989 €
2+3 742 €+2 812 €+930 €
3+3 742 €+2 974 €+768 €
4+3 742 €+3 141 €+601 €
5+3 742 €+3 312 €+430 €
6+3 742 €+3 488 €+254 €
7+3 742 €+3 668 €+74 €
8+3 742 €+3 852 €-110 €
9+3 742 €+4 041 €-299 €
10+3 742 €+4 234 €-492 €
11+3 742 €+4 432 €-690 €
12+3 742 €+4 636 €-894 €
13+3 742 €+4 844 €-1 102 €
14+3 742 €+5 058 €-1 316 €
15+3 742 €+5 277 €-1 535 €
16+3 742 €+5 502 €-1 760 €
17+3 742 €+5 733 €-1 991 €
18+3 742 €+5 969 €-2 227 €
19+3 742 €+6 211 €-2 469 €
20+3 742 €+6 460 €-2 718 €
21+3 742 €+6 715 €-2 973 €
22+3 742 €+6 976 €-3 234 €
23+3 742 €+7 245 €-3 503 €
24+3 742 €+7 520 €-3 778 €
25+3 742 €+7 802 €-4 060 €
Total+93 550 €+120 656 €+-27 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →