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Maison 7 pieces 210 m²

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface210
Coût Total194 440
Loyer Annuel17 818
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+318
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Maison de caractere proche des commerces, des écoles et de la place du marché, cette maison individuelle en ville avec jardin séduira les grandes familles amateurs de beaux volumes et d'authenticité Au rez de chaussée vous accederez à la pièce de vie avec une cheminée en marbre décorative, une cuisine aménagée et équipée, une chambre, une salle de bains et un WC

  • Un Séjour salle à manger de 39 m²
  • Une cuisine de 20 m²
  • Une Chambre de 12 m²
  • Une salle de bain de 7.80 m²
  • Un Toilette de 1.00 m²
  • Un couloir de distribution de 2 m² A l'étage, un palier desservira quatre chambres dont une avec dressing
  • Une chambre de 13.50 m²
  • Une chambre de 10 m²
  • Une chambre de 15 m² + dressing de 4.70 m²
  • Une chambre de 15.45 m²
  • Un couloir de 5.70 m² Au sous-sol, une sixième chambre avec douche de : 19.30 m², une pièce et une Buanderie
  • Une piece de 40 m²
  • Une buanderie de 17 m² A l'extérieur, son jardin entièrement clos Les atouts de ce bien sont :
  • Ses ouvertures en double vitrage PVC
  • Sa chaudière au gaz de ville
  • Sa proximité des écoles, commerces
  • L'assainissement relié au tout-à-l'égout Ce bien vous est présenté par Sylvie Geneau, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/252.pdf
Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.979019, -0.215374
Total : 194 440
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 181 000
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17818€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1837€/mois
Fourchette annuelle : 14404€ - 22042€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 018,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 464,67
Coût de l'assurance :16 527,40
Taxe foncière : 1 781,82€/an
Soit par mois : 148,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :318,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (210 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface (environ 26 fenêtres)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (7.80 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise à jour nécessaire pour confort.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 818 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 440 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 970
Revenus locatifs : +17 818
Charges déductibles : -21 970
Résultat foncier Année 1 : -4 152(Déficit de 4 152 €)
Imputable sur revenu global : 4 152
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 970 €/an
Revenus locatifs : +17 818
Charges déductibles : -8 970
Résultat foncier Années 2+ : 8 848 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 81821 9766 533-4 1584 158 €--
218 1758 8036 3609 372---
318 5388 6236 1809 915---
418 9098 4375 99510 471---
519 2878 2455 80311 042---
619 6738 0475 60411 626---
720 0667 8415 39812 225---
820 4687 6285 18612 839---
920 8777 4084 96613 468---
1021 2947 1814 73814 114---
1121 7206 9454 50214 775---
1222 1556 7024 25915 453---
1322 5986 4504 00716 148---
1423 0506 1893 74616 861---
1523 5115 9193 47617 591---
1623 9815 6403 19718 341---
1724 4615 3522 90919 109---
1824 9505 0532 61019 897---
1925 4494 7442 30120 705---
2025 9584 4241 98221 533---
2126 4774 0941 65122 383---
2227 0063 7521 30923 255---
2327 5473 39895524 149---
2428 0983 03258925 066---
2528 6602 65321026 007---
TOTAL570 723168 53894 465402 1864 158Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 247
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 186
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 742-1 247+4 989
2+3 742+2 812+930
3+3 742+2 974+768
4+3 742+3 141+601
5+3 742+3 312+430
6+3 742+3 488+254
7+3 742+3 668+74
8+3 742+3 852-110
9+3 742+4 041-299
10+3 742+4 234-492
11+3 742+4 432-690
12+3 742+4 636-894
13+3 742+4 844-1 102
14+3 742+5 058-1 316
15+3 742+5 277-1 535
16+3 742+5 502-1 760
17+3 742+5 733-1 991
18+3 742+5 969-2 227
19+3 742+6 211-2 469
20+3 742+6 460-2 718
21+3 742+6 715-2 973
22+3 742+6 976-3 234
23+3 742+7 245-3 503
24+3 742+7 520-3 778
25+3 742+7 802-4 060
Total+93 550+120 656+-27 106
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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