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Superbe appartement traversant de 95 m² avec vue dégagée, proche centre-ville

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface97m²
Coût Total136 232€
Loyer Annuel9 238€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 823,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Découvrez ce magnifique appartement traversant de 95 m² offre une vue dégagée et luminosité exceptionnelle . L'appartement se compose d'une entrée accueillante, d'un spacieux salon-séjour de 30 m² , d'cuisine aménagée et équipée ,trois chambres, une salle d'eau, WC séparé. Une cave complète ce bien. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/villeneuve-sur-lot-47300/agence-immobiliere/ft-midi-pyrenees-villeneuve-1265

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.407665, 0.709129
Total : 136 232€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 49 940€
Valeur du bien : 129 840€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9238€/an
Fourchette totale : 618€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7420€ - 11502€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 053,17 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 157 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-22 257€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-34 075€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 721,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 370,85€
Coût de l'assurance :11 920,30€
Taxe foncière : 923,79€/an
Soit par mois : 76,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 940 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (coût moyen incluant installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant installation)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (coût moyen incluant installation)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 60 m²) × 15€/m² = 900€ (coût moyen incluant installation)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (environ 25 m²) × 20€/m² = 500€ (coût moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 238 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 232 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 049 €
Revenus locatifs : +9 238 €
Charges déductibles : -56 049 €
Résultat foncier Année 1 : -46 811 €(Déficit de 46 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 109 €/an
Revenus locatifs : +9 238 €
Charges déductibles : -6 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25411.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 238 €56 053 €4 713 €-46 815 €21 400 €25 415 €25 415 €
29 423 €5 990 €4 589 €3 433 €--21 983 €
39 611 €5 862 €4 461 €3 749 €--18 234 €
49 803 €5 730 €4 329 €4 074 €--14 160 €
59 999 €5 593 €4 192 €4 407 €--9 753 €
610 199 €5 451 €4 050 €4 749 €--5 004 €
710 403 €5 304 €3 903 €5 100 €---
810 611 €5 151 €3 751 €5 460 €---
910 824 €4 994 €3 593 €5 830 €---
1011 040 €4 830 €3 430 €6 210 €---
1111 261 €4 661 €3 261 €6 600 €---
1211 486 €4 486 €3 085 €7 000 €---
1311 716 €4 305 €2 904 €7 411 €---
1411 950 €4 117 €2 716 €7 833 €---
1512 189 €3 922 €2 522 €8 267 €---
1612 433 €3 721 €2 320 €8 712 €---
1712 682 €3 513 €2 112 €9 169 €---
1812 935 €3 297 €1 896 €9 639 €---
1913 194 €3 073 €1 672 €10 121 €---
2013 458 €2 841 €1 441 €10 617 €---
2113 727 €2 601 €1 201 €11 126 €---
2214 002 €2 353 €952 €11 649 €---
2314 282 €2 096 €695 €12 186 €---
2414 567 €1 830 €429 €12 738 €---
2514 859 €1 554 €153 €13 305 €---
TOTAL295 893 €153 326 €68 371 €142 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-6 420 €+8 360 €
2+1 940 €0 €+1 940 €
3+1 940 €0 €+1 940 €
4+1 940 €0 €+1 940 €
5+1 940 €0 €+1 940 €
6+1 940 €0 €+1 940 €
7+1 940 €+29 €+1 911 €
8+1 940 €+1 638 €+302 €
9+1 940 €+1 749 €+191 €
10+1 940 €+1 863 €+77 €
11+1 940 €+1 980 €-40 €
12+1 940 €+2 100 €-160 €
13+1 940 €+2 223 €-283 €
14+1 940 €+2 350 €-410 €
15+1 940 €+2 480 €-540 €
16+1 940 €+2 614 €-674 €
17+1 940 €+2 751 €-811 €
18+1 940 €+2 892 €-952 €
19+1 940 €+3 036 €-1 096 €
20+1 940 €+3 185 €-1 245 €
21+1 940 €+3 338 €-1 398 €
22+1 940 €+3 495 €-1 555 €
23+1 940 €+3 656 €-1 716 €
24+1 940 €+3 821 €-1 881 €
25+1 940 €+3 991 €-2 051 €
Total+48 500 €+42 770 €+5 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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