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Maison de ville 4 pièces 83 m²

Bien expiré
VillePougues-les-Eaux (58)
Surface83m²
Coût Total132 585€
Loyer Annuel7 938€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 759,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 83 m²

POUGUES LES EAUX, proche commodités, maison de ville d'env. 100 m² dont 83 m² habitables comprenant :

  • En RDC : salle à manger, salon avec cheminée, cuisine, salle d'eau-wc.
  • A l'étage : 3 belles chambres. Local à usage de chaufferie, cour intérieure, abri. Idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif, rentabilité d'env. 10 % taxe foncière déduite . EXCLUSIVITE ORDIM

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2025

Consommation énergie primaire : 400 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 361 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 430 € et 3 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pougues-les-Eaux
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58320
Coordonnées : 47.070874, 3.079953
Total : 132 585€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 64 545€
Valeur du bien : 127 545€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7938€/an
Fourchette totale : 512€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6140€ - 10262€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 585€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :38,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 901,14€
Coût de l'assurance :11 601,19€
Taxe foncière : 793,80€/an
Soit par mois : 66,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 545 €(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 820€
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Carrelage mural 10m²: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 350€
    Rénovation lourde chambres: Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Revêtement sol 45 m²: 50€/m² × 45 = 2250€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 375€
    Peinture salon 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€, Entretien cheminée: 875€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pougues-les-Eaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 938 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 585 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 545 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 346 €
Revenus locatifs : +7 938 €
Charges déductibles : -70 346 €
Résultat foncier Année 1 : -62 408 €(Déficit de 62 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 801 €/an
Revenus locatifs : +7 938 €
Charges déductibles : -5 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41007.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 938 €70 350 €4 547 €-62 412 €21 400 €41 012 €41 012 €
28 097 €5 685 €4 427 €2 411 €--38 601 €
38 259 €5 562 €4 304 €2 697 €--35 903 €
48 424 €5 433 €4 175 €2 991 €--32 913 €
58 592 €5 301 €4 043 €3 292 €--29 621 €
68 764 €5 163 €3 905 €3 601 €--26 020 €
78 939 €5 021 €3 763 €3 918 €--22 102 €
89 118 €4 874 €3 616 €4 245 €--17 857 €
99 301 €4 721 €3 463 €4 579 €--13 278 €
109 487 €4 564 €3 306 €4 923 €--8 355 €
119 676 €4 400 €3 142 €5 276 €--3 078 €
129 870 €4 231 €2 973 €5 639 €---
1310 067 €4 056 €2 798 €6 011 €---
1410 269 €3 875 €2 617 €6 394 €---
1510 474 €3 687 €2 429 €6 787 €---
1610 683 €3 493 €2 235 €7 191 €---
1710 897 €3 292 €2 034 €7 606 €---
1811 115 €3 083 €1 825 €8 032 €---
1911 337 €2 868 €1 610 €8 470 €---
2011 564 €2 645 €1 387 €8 920 €---
2111 795 €2 414 €1 156 €9 382 €---
2212 031 €2 174 €917 €9 857 €---
2312 272 €1 927 €669 €10 345 €---
2412 517 €1 670 €413 €10 847 €---
2512 768 €1 405 €147 €11 363 €---
TOTAL254 256 €161 892 €65 901 €92 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 667 €-6 420 €+8 087 €
2+1 667 €0 €+1 667 €
3+1 667 €0 €+1 667 €
4+1 667 €0 €+1 667 €
5+1 667 €0 €+1 667 €
6+1 667 €0 €+1 667 €
7+1 667 €0 €+1 667 €
8+1 667 €0 €+1 667 €
9+1 667 €0 €+1 667 €
10+1 667 €0 €+1 667 €
11+1 667 €0 €+1 667 €
12+1 667 €+1 692 €-25 €
13+1 667 €+1 803 €-136 €
14+1 667 €+1 918 €-251 €
15+1 667 €+2 036 €-369 €
16+1 667 €+2 157 €-490 €
17+1 667 €+2 282 €-615 €
18+1 667 €+2 410 €-743 €
19+1 667 €+2 541 €-874 €
20+1 667 €+2 676 €-1 009 €
21+1 667 €+2 815 €-1 148 €
22+1 667 €+2 957 €-1 290 €
23+1 667 €+3 104 €-1 437 €
24+1 667 €+3 254 €-1 587 €
25+1 667 €+3 409 €-1 742 €
Total+41 675 €+28 633 €+13 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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