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MAISON SUR SOUS SOL MAINTENON GARE A PIED

Bien expiré
VilleMaintenon (28)
Surface140
Coût Total320 208
Loyer Annuel18 565
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-284
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 600 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 590 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

L'IMMOBILIÈRE DE MAINTENON vous propose en exclusivité cette charmante maison située dans un quartier recherché de Maintenon, à proximité immédiate de la gare et des écoles, édifiée sur un terrain clos et arboré d'environ 950 m². La maison se compose comme suit : Au rez-de-chaussée : une entrée, un séjour-salon lumineux avec cheminée, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle d'eau et un WC. À l'étage : un espace bureau, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Au sous-sol : une grande pièce chauffée, un WC et un garage. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation. Contactez L'IMMOBILIERE DE MAINTENON pour organiser une visite au 02 37 22 85 80 Référence : 3011 (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/227862.pdf

Ville : Maintenon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28130
Coordonnées : 48.586630, 1.577150
Total : 320 208
Prix d'acquisition : 222 600
Travaux : 79 800
Valeur du bien : 302 400
Frais de notaire : 17 808
Coût estimé : 17 808
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18565€/an
Fourchette totale : 1278€ - 1872€/mois
Fourchette annuelle : 15339€ - 22468€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 208
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 582,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :93,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 675,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 542,86
Coût de l'assurance :28 018,20
Taxe foncière : 1 856,45€/an
Soit par mois : 154,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 547,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 830,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 800(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maintenon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 565 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 208 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 121 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 462
Revenus locatifs : +18 565
Charges déductibles : -93 462
Résultat foncier Année 1 : -74 898(Déficit de 74 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 498
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 662 €/an
Revenus locatifs : +18 565
Charges déductibles : -13 662
Résultat foncier Années 2+ : 4 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53497.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 690(65% de 222 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 261 €/an
Calcul : 144 690 € × 3,636% = 5 261
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 56593 47210 695-74 90821 400 €53 508 €53 508 €
218 93613 38810 4115 548--47 960 €
319 31513 09310 1166 221--41 739 €
419 70112 7899 8116 912--34 826 €
520 09512 4749 4967 621--27 205 €
620 49712 1489 1708 349--18 856 €
720 90711 8118 8339 096--9 760 €
821 32511 4628 4859 863---
921 75111 1018 12410 650---
1022 18610 7287 75111 458---
1122 63010 3427 36512 288---
1223 0839 9436 96613 139---
1323 5449 5316 55314 014---
1424 0159 1046 12614 912---
1524 4968 6625 68515 833---
1624 9858 2055 22816 780---
1725 4857 7334 75617 752---
1825 9957 2444 26718 751---
1926 5156 7393 76219 776---
2027 0456 2163 23920 829---
2127 5865 6752 69821 911---
2228 1385 1162 13923 022---
2328 7004 5381 56024 163---
2429 2743 93996225 335---
2529 8603 32034326 540---
TOTAL594 627308 772154 543285 85521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 855
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 899-6 420+10 319
2+3 8990+3 899
3+3 8990+3 899
4+3 8990+3 899
5+3 8990+3 899
6+3 8990+3 899
7+3 8990+3 899
8+3 899+31+3 868
9+3 899+3 195+704
10+3 899+3 437+462
11+3 899+3 686+213
12+3 899+3 942-43
13+3 899+4 204-305
14+3 899+4 473-574
15+3 899+4 750-851
16+3 899+5 034-1 135
17+3 899+5 326-1 427
18+3 899+5 625-1 726
19+3 899+5 933-2 034
20+3 899+6 249-2 350
21+3 899+6 573-2 674
22+3 899+6 906-3 007
23+3 899+7 249-3 350
24+3 899+7 601-3 702
25+3 899+7 962-4 063
Total+97 475+85 757+11 718
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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