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MAISON SUR SOUS SOL MAINTENON GARE A PIED

Bien expiré
VilleMaintenon (28)
Surface140m²
Coût Total320 208€
Loyer Annuel18 565€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 600 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 590 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

L'IMMOBILIÈRE DE MAINTENON vous propose en exclusivité cette charmante maison située dans un quartier recherché de Maintenon, à proximité immédiate de la gare et des écoles, édifiée sur un terrain clos et arboré d'environ 950 m². La maison se compose comme suit : Au rez-de-chaussée : une entrée, un séjour-salon lumineux avec cheminée, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle d'eau et un WC. À l'étage : un espace bureau, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Au sous-sol : une grande pièce chauffée, un WC et un garage. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation. Contactez L'IMMOBILIERE DE MAINTENON pour organiser une visite au 02 37 22 85 80 Référence : 3011 (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/227862.pdf

Ville : Maintenon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28130
Coordonnées : 48.586630, 1.577150
Total : 320 208€
Prix d'acquisition : 222 600€
Travaux : 79 800€
Valeur du bien : 302 400€
Frais de notaire : 17 808€
Coût estimé : 17 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18565€/an
Fourchette totale : 1278€ - 1872€/mois
Fourchette annuelle : 15339€ - 22468€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 208€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 582,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :93,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 675,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 542,86€
Coût de l'assurance :28 018,20€
Taxe foncière : 1 856,45€/an
Soit par mois : 154,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 547,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 830,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 800 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maintenon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 565 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 208 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 121 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 462 €
Revenus locatifs : +18 565 €
Charges déductibles : -93 462 €
Résultat foncier Année 1 : -74 898 €(Déficit de 74 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 662 €/an
Revenus locatifs : +18 565 €
Charges déductibles : -13 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53497.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 690 €(65% de 222 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 261 €/an
Calcul : 144 690 € × 3,636% = 5 261 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 565 €93 472 €10 695 €-74 908 €21 400 €53 508 €53 508 €
218 936 €13 388 €10 411 €5 548 €--47 960 €
319 315 €13 093 €10 116 €6 221 €--41 739 €
419 701 €12 789 €9 811 €6 912 €--34 826 €
520 095 €12 474 €9 496 €7 621 €--27 205 €
620 497 €12 148 €9 170 €8 349 €--18 856 €
720 907 €11 811 €8 833 €9 096 €--9 760 €
821 325 €11 462 €8 485 €9 863 €---
921 751 €11 101 €8 124 €10 650 €---
1022 186 €10 728 €7 751 €11 458 €---
1122 630 €10 342 €7 365 €12 288 €---
1223 083 €9 943 €6 966 €13 139 €---
1323 544 €9 531 €6 553 €14 014 €---
1424 015 €9 104 €6 126 €14 912 €---
1524 496 €8 662 €5 685 €15 833 €---
1624 985 €8 205 €5 228 €16 780 €---
1725 485 €7 733 €4 756 €17 752 €---
1825 995 €7 244 €4 267 €18 751 €---
1926 515 €6 739 €3 762 €19 776 €---
2027 045 €6 216 €3 239 €20 829 €---
2127 586 €5 675 €2 698 €21 911 €---
2228 138 €5 116 €2 139 €23 022 €---
2328 700 €4 538 €1 560 €24 163 €---
2429 274 €3 939 €962 €25 335 €---
2529 860 €3 320 €343 €26 540 €---
TOTAL594 627 €308 772 €154 543 €285 855 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 899 €-6 420 €+10 319 €
2+3 899 €0 €+3 899 €
3+3 899 €0 €+3 899 €
4+3 899 €0 €+3 899 €
5+3 899 €0 €+3 899 €
6+3 899 €0 €+3 899 €
7+3 899 €0 €+3 899 €
8+3 899 €+31 €+3 868 €
9+3 899 €+3 195 €+704 €
10+3 899 €+3 437 €+462 €
11+3 899 €+3 686 €+213 €
12+3 899 €+3 942 €-43 €
13+3 899 €+4 204 €-305 €
14+3 899 €+4 473 €-574 €
15+3 899 €+4 750 €-851 €
16+3 899 €+5 034 €-1 135 €
17+3 899 €+5 326 €-1 427 €
18+3 899 €+5 625 €-1 726 €
19+3 899 €+5 933 €-2 034 €
20+3 899 €+6 249 €-2 350 €
21+3 899 €+6 573 €-2 674 €
22+3 899 €+6 906 €-3 007 €
23+3 899 €+7 249 €-3 350 €
24+3 899 €+7 601 €-3 702 €
25+3 899 €+7 962 €-4 063 €
Total+97 475 €+85 757 €+11 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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