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Maison de ville 5 pièces – 90 m² – Rives d’Andaine - 48 500 €

VilleBagnoles-de-l'orne, Beaulandais, Chapelle-d'andaine, Geneslay, Juvigny-sous-andaine (61)
Surface90m²
Coût Total90 580€
Loyer Annuel8 298€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 538,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 45 m² de terrain

À Couterne – Rives d'Andaine, découvrez cette maison de ville en angle de rue d'environ 90 m², sans jardin, offrant un beau potentiel.

Elle se compose de 5 pièces avec 2 entrées, une buanderie, une cuisine avec salle à manger, un salon, 2 chambres en enfilade, une salle de bain. Grenier aménageable et cave.

Côté équipements : triple vitrage PVC, volets roulants électriques, chauffage électrique + poêle à bois et tout-à-l'égout.

Toiture neuve côté rue, partie côté cour à revoir.

Une maison accessible, idéale pour un premier achat, pied-à-terre ou investissement locatif.

Les photos AVANT / APRÈS réalisées par IA accompagnant cette annonce sont des projections d'aménagement non contractuelles.

Prix de vente : 48 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Nathalie CRESPEL, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 398118786

Ville : Bagnoles-de-l'orne, Beaulandais, Chapelle-d'andaine, Geneslay, Juvigny-sous-andaine
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.536244, -0.467704
Total : 90 580€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 86 700€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8298€/an
Fourchette totale : 554€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6642€ - 10367€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :741,12 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 701 €
Prix d'achat :48 500 €
Décote à l'achat :-18 201€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-23 879€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,23€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 487,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 731,85€
Coût de l'assurance :10 869,60€
Taxe foncière : 829,84€/an
Soit par mois : 69,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: Salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage).
Quantité: Salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnoles-de-l'Orne (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 298 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 580 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 550 €
Revenus locatifs : +8 298 €
Charges déductibles : -42 550 €
Résultat foncier Année 1 : -34 252 €(Déficit de 34 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 350 €/an
Revenus locatifs : +8 298 €
Charges déductibles : -4 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12851.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 298 €42 553 €3 088 €-34 255 €21 400 €12 855 €12 855 €
28 464 €4 272 €3 007 €4 193 €--8 662 €
38 634 €4 187 €2 923 €4 446 €--4 216 €
48 806 €4 100 €2 835 €4 706 €---
58 982 €4 010 €2 745 €4 973 €---
69 162 €3 916 €2 652 €5 246 €---
79 345 €3 819 €2 555 €5 526 €---
89 532 €3 719 €2 455 €5 813 €---
99 723 €3 616 €2 351 €6 107 €---
109 917 €3 508 €2 244 €6 409 €---
1110 116 €3 397 €2 133 €6 718 €---
1210 318 €3 282 €2 018 €7 036 €---
1310 524 €3 163 €1 899 €7 361 €---
1410 735 €3 040 €1 776 €7 695 €---
1510 950 €2 913 €1 648 €8 037 €---
1611 169 €2 781 €1 516 €8 388 €---
1711 392 €2 644 €1 380 €8 748 €---
1811 620 €2 503 €1 238 €9 117 €---
1911 852 €2 357 €1 092 €9 496 €---
2012 089 €2 205 €940 €9 884 €---
2112 331 €2 048 €784 €10 283 €---
2212 578 €1 886 €621 €10 691 €---
2312 829 €1 718 €454 €11 111 €---
2413 086 €1 544 €280 €11 541 €---
2513 347 €1 364 €100 €11 983 €---
TOTAL265 799 €114 547 €44 732 €151 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 743 €-6 420 €+8 163 €
2+1 743 €0 €+1 743 €
3+1 743 €0 €+1 743 €
4+1 743 €+147 €+1 596 €
5+1 743 €+1 492 €+251 €
6+1 743 €+1 574 €+169 €
7+1 743 €+1 658 €+85 €
8+1 743 €+1 744 €-1 €
9+1 743 €+1 832 €-89 €
10+1 743 €+1 923 €-180 €
11+1 743 €+2 016 €-273 €
12+1 743 €+2 111 €-368 €
13+1 743 €+2 208 €-465 €
14+1 743 €+2 308 €-565 €
15+1 743 €+2 411 €-668 €
16+1 743 €+2 516 €-773 €
17+1 743 €+2 624 €-881 €
18+1 743 €+2 735 €-992 €
19+1 743 €+2 849 €-1 106 €
20+1 743 €+2 965 €-1 222 €
21+1 743 €+3 085 €-1 342 €
22+1 743 €+3 207 €-1 464 €
23+1 743 €+3 333 €-1 590 €
24+1 743 €+3 462 €-1 719 €
25+1 743 €+3 595 €-1 852 €
Total+43 575 €+45 375 €+-1 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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