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Maison 3 pièces 116 m²

VilleSaint-Gervais-sur-Roubion (26)
Surface116m²
Coût Total198 260€
Loyer Annuel13 930€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 853,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

REF 6029 Maison de village à rénover de 116 m², idéalement située à Saint-Gervais-sur-Roubion. Cette bâtisse offre un fort potentiel avec ses 6 pièces, parfaite pour un projet de rénovation ou d'investissement. Travaux à prévoir pour révéler tout son charme : agencement modulable, belles hauteurs sous plafond et luminosité naturelle. Visualisation 3D et devis disponibles pour vous aider à imaginer les transformations possibles. Venez découvrir ce bien au cœur du village et laissez libre cours à votre créativité. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 6029 Référence annonce : U56U-BYX-6QD Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Gervais-sur-Roubion
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26160
Coordonnées : 44.605145, 4.892085
Total : 198 260€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 91 340€
Valeur du bien : 190 340€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 13.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13930€/an
Fourchette totale : 868€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 10417€ - 18628€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 859,5 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :331 702 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-232 702€ (-70.2%)
Marge achat-revente :133 442€ (40.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 039,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 320,54€
Coût de l'assurance :17 347,75€
Taxe foncière : 1 392,99€/an
Soit par mois : 116,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 155,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - chambres nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 340 €(787 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 940€
    Isolation toiture/combles: 116 m² × 90€/m² = 10440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 700€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation complète:13 900€
    Rénovation complète 3 chambres: 31 m² × 400€/m² = 12400€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gervais-sur-Roubion (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 930 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 082 €
Revenus locatifs : +13 930 €
Charges déductibles : -100 082 €
Résultat foncier Année 1 : -86 152 €(Déficit de 86 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 752 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 742 €/an
Revenus locatifs : +13 930 €
Charges déductibles : -8 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 188 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64752.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 930 €100 088 €6 662 €-86 159 €21 400 €64 759 €64 759 €
214 208 €8 572 €6 485 €5 637 €--59 122 €
314 493 €8 389 €6 302 €6 104 €--53 018 €
414 782 €8 199 €6 112 €6 583 €--46 434 €
515 078 €8 003 €5 917 €7 075 €--39 360 €
615 380 €7 801 €5 714 €7 579 €--31 781 €
715 687 €7 591 €5 504 €8 096 €--23 685 €
816 001 €7 374 €5 287 €8 627 €--15 058 €
916 321 €7 150 €5 063 €9 171 €--5 887 €
1016 647 €6 918 €4 831 €9 730 €---
1116 980 €6 678 €4 591 €10 303 €---
1217 320 €6 429 €4 343 €10 891 €---
1317 666 €6 173 €4 086 €11 494 €---
1418 020 €5 907 €3 820 €12 113 €---
1518 380 €5 632 €3 545 €12 749 €---
1618 748 €5 347 €3 260 €13 401 €---
1719 123 €5 053 €2 966 €14 070 €---
1819 505 €4 748 €2 661 €14 757 €---
1919 895 €4 433 €2 346 €15 462 €---
2020 293 €4 107 €2 020 €16 186 €---
2120 699 €3 770 €1 683 €16 929 €---
2221 113 €3 421 €1 335 €17 692 €---
2321 535 €3 061 €974 €18 475 €---
2421 966 €2 687 €600 €19 279 €---
2522 405 €2 301 €214 €20 104 €---
TOTAL446 178 €239 833 €96 321 €206 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 925 €-6 420 €+9 345 €
2+2 925 €0 €+2 925 €
3+2 925 €0 €+2 925 €
4+2 925 €0 €+2 925 €
5+2 925 €0 €+2 925 €
6+2 925 €0 €+2 925 €
7+2 925 €0 €+2 925 €
8+2 925 €0 €+2 925 €
9+2 925 €0 €+2 925 €
10+2 925 €+1 153 €+1 772 €
11+2 925 €+3 091 €-166 €
12+2 925 €+3 267 €-342 €
13+2 925 €+3 448 €-523 €
14+2 925 €+3 634 €-709 €
15+2 925 €+3 825 €-900 €
16+2 925 €+4 020 €-1 095 €
17+2 925 €+4 221 €-1 296 €
18+2 925 €+4 427 €-1 502 €
19+2 925 €+4 639 €-1 714 €
20+2 925 €+4 856 €-1 931 €
21+2 925 €+5 079 €-2 154 €
22+2 925 €+5 307 €-2 382 €
23+2 925 €+5 542 €-2 617 €
24+2 925 €+5 784 €-2 859 €
25+2 925 €+6 031 €-3 106 €
Total+73 125 €+61 903 €+11 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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