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Appartement 5 pièces 94 m²

VilleBrest (29)
Surface94m²
Coût Total196 228€
Loyer Annuel11 959€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 479,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 94 m²

BREST - RIVE GAUCHE

Laforêt vous propose ce bel appartement T5 lumineux sans vis-à-vis.

Il se compose d'un hall d'entrée, une pièce de vie lumineuse, une cuisine aménagée et équipée et un espace buanderie. L'espace nuit dispose de 4 chambres, une salle bains et un WC séparé.

Un parking privé et une cave complètent le tout.

Commerces, écoles, et transports à proximité immédiate. Appartement loué en colocation meublé avec locataires en place.

Référence annonce 5825MZ Un projet d'achat ? Nous sommes à votre écoute. TEL [Coordonnées masquées]

Surface : 94 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72

Consommation énergie primaire : 235 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 520 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.406837, -4.508420
Total : 196 228€
Prix d'acquisition : 139 100€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 185 100€
Frais de notaire : 11 128€
Coût estimé : 11 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11959€/an
Fourchette totale : 789€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9466€ - 15108€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 599,7 €/m²
Basé sur :370 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 372 €
Prix d'achat :139 100 €
Décote à l'achat :-11 272€ (-7.5%)
Marge achat-revente :-45 856€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 039,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 481,09€
Coût de l'assurance :17 169,95€
Taxe foncière : 1 195,91€/an
Soit par mois : 99,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 996,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 94 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Électricité:9 400€
    Mise aux normes électricité: 94 m² × 100€/m² = 9400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 959 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 228 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 665 €
Revenus locatifs : +11 959 €
Charges déductibles : -54 665 €
Résultat foncier Année 1 : -42 705 €(Déficit de 42 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 665 €/an
Revenus locatifs : +11 959 €
Charges déductibles : -8 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21305.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415 €(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 959 €54 671 €6 788 €-42 712 €21 400 €21 312 €21 312 €
212 198 €8 493 €6 610 €3 705 €--17 607 €
312 442 €8 309 €6 426 €4 133 €--13 473 €
412 691 €8 118 €6 236 €4 573 €--8 901 €
512 945 €7 921 €6 038 €5 024 €--3 877 €
613 204 €7 716 €5 834 €5 488 €---
713 468 €7 504 €5 622 €5 963 €---
813 737 €7 285 €5 402 €6 452 €---
914 012 €7 058 €5 175 €6 954 €---
1014 292 €6 823 €4 940 €7 469 €---
1114 578 €6 579 €4 697 €7 999 €---
1214 870 €6 327 €4 444 €8 543 €---
1315 167 €6 066 €4 183 €9 101 €---
1415 470 €5 795 €3 913 €9 675 €---
1515 780 €5 515 €3 632 €10 265 €---
1616 095 €5 225 €3 342 €10 870 €---
1716 417 €4 925 €3 042 €11 493 €---
1816 746 €4 614 €2 731 €12 132 €---
1917 081 €4 291 €2 409 €12 789 €---
2017 422 €3 958 €2 075 €13 464 €---
2117 771 €3 612 €1 730 €14 158 €---
2218 126 €3 255 €1 372 €14 871 €---
2318 489 €2 884 €1 001 €15 604 €---
2418 858 €2 500 €618 €16 358 €---
2519 235 €2 103 €220 €17 132 €---
TOTAL383 054 €191 549 €98 481 €191 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 511 €-6 420 €+8 931 €
2+2 511 €0 €+2 511 €
3+2 511 €0 €+2 511 €
4+2 511 €0 €+2 511 €
5+2 511 €0 €+2 511 €
6+2 511 €+483 €+2 028 €
7+2 511 €+1 789 €+722 €
8+2 511 €+1 936 €+575 €
9+2 511 €+2 086 €+425 €
10+2 511 €+2 241 €+270 €
11+2 511 €+2 400 €+111 €
12+2 511 €+2 563 €-52 €
13+2 511 €+2 730 €-219 €
14+2 511 €+2 903 €-392 €
15+2 511 €+3 079 €-568 €
16+2 511 €+3 261 €-750 €
17+2 511 €+3 448 €-937 €
18+2 511 €+3 640 €-1 129 €
19+2 511 €+3 837 €-1 326 €
20+2 511 €+4 039 €-1 528 €
21+2 511 €+4 247 €-1 736 €
22+2 511 €+4 461 €-1 950 €
23+2 511 €+4 681 €-2 170 €
24+2 511 €+4 907 €-2 396 €
25+2 511 €+5 140 €-2 629 €
Total+62 775 €+57 451 €+5 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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