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Appartement à vendre

VilleBlausasc, Escarène, Lucéram, Peille, Peillon, Touët-de-l'escarène (06)
Surface98m²
Coût Total265 800€
Loyer Annuel17 024€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 030,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon

Proche des commodités, dans un immeuble intimiste géré par un syndic bénévole, cet appartement de 4 pièces de 98 m2 se compose d'une entrée, d'un salon avec balcon, d'une cuisine indépendante, de 3 chambres, d'une salle de bain et d'un WC indépendant.

L'appartement est vendu avec une place de parking privative.

Prévoir travaux de rénovation.

Les plus de ce bien:

  • beaux volumes de pièces
  • stationnement privative au pied de l'immeuble
  • balcon
  • proche commodités
  • Lumineux

A voir sans tarder.

DPE: E GES: E Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 2 090 € et 2 870 € (an).

Honoraires charge vendeurs.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Blausasc, Escarène, Lucéram, Peille, Peillon, Touët-de-l'escarène
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.838595, 7.361795
Total : 265 800€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 50 880€
Valeur du bien : 249 880€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 14.48€/m²/mois
Fourchette : 11.53€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1419€/mois
Loyer annuel estimé : 17024€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 13560€ - 21373€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 400 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-26 400€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-40 400€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 309,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :77,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 386,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 011,19€
Coût de l'assurance :23 257,50€
Taxe foncière : 1 702,38€/an
Soit par mois : 141,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 418,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 880 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Couloir - Peinture:400€
    Peinture couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 024 €/an
Calcul : 1 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 303 €
Revenus locatifs : +17 024 €
Charges déductibles : -62 303 €
Résultat foncier Année 1 : -45 279 €(Déficit de 45 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 423 €/an
Revenus locatifs : +17 024 €
Charges déductibles : -11 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23879.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 024 €62 311 €8 799 €-45 288 €21 400 €23 888 €23 888 €
217 364 €11 196 €8 564 €6 168 €--17 720 €
317 712 €10 953 €8 320 €6 758 €--10 961 €
418 066 €10 702 €8 069 €7 364 €--3 597 €
518 427 €10 442 €7 809 €7 985 €---
618 796 €10 173 €7 540 €8 623 €---
719 172 €9 895 €7 262 €9 277 €---
819 555 €9 607 €6 975 €9 948 €---
919 946 €9 310 €6 677 €10 636 €---
1020 345 €9 003 €6 370 €11 342 €---
1120 752 €8 685 €6 052 €12 067 €---
1221 167 €8 356 €5 723 €12 811 €---
1321 590 €8 016 €5 384 €13 574 €---
1422 022 €7 665 €5 032 €14 357 €---
1522 462 €7 302 €4 669 €15 161 €---
1622 912 €6 926 €4 293 €15 986 €---
1723 370 €6 537 €3 905 €16 833 €---
1823 837 €6 136 €3 503 €17 702 €---
1924 314 €5 720 €3 088 €18 594 €---
2024 800 €5 291 €2 658 €19 510 €---
2125 296 €4 847 €2 214 €20 450 €---
2225 802 €4 388 €1 755 €21 415 €---
2326 318 €3 913 €1 280 €22 406 €---
2426 845 €3 422 €789 €23 423 €---
2527 382 €2 914 €281 €24 468 €---
TOTAL545 276 €243 708 €127 011 €301 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 575 €-6 420 €+9 995 €
2+3 575 €0 €+3 575 €
3+3 575 €0 €+3 575 €
4+3 575 €0 €+3 575 €
5+3 575 €+1 317 €+2 258 €
6+3 575 €+2 587 €+988 €
7+3 575 €+2 783 €+792 €
8+3 575 €+2 984 €+591 €
9+3 575 €+3 191 €+384 €
10+3 575 €+3 403 €+172 €
11+3 575 €+3 620 €-45 €
12+3 575 €+3 843 €-268 €
13+3 575 €+4 072 €-497 €
14+3 575 €+4 307 €-732 €
15+3 575 €+4 548 €-973 €
16+3 575 €+4 796 €-1 221 €
17+3 575 €+5 050 €-1 475 €
18+3 575 €+5 310 €-1 735 €
19+3 575 €+5 578 €-2 003 €
20+3 575 €+5 853 €-2 278 €
21+3 575 €+6 135 €-2 560 €
22+3 575 €+6 424 €-2 849 €
23+3 575 €+6 722 €-3 147 €
24+3 575 €+7 027 €-3 452 €
25+3 575 €+7 340 €-3 765 €
Total+89 375 €+90 470 €+-1 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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