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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFranconville (95)
Surface76m²
Coût Total235 240€
Loyer Annuel14 916€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 342,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Balcon, 1 parking: Parking, Belle vue

Exclusivité NESTENN !

À Franconville, à seulement 15 minutes à pied de la gare, à deux pas des commodités et écoles en bas de la résidence, venez découvrir ce spacieux appartement 3 pièces de 76 m², situé au 5ème étage avec ascenseur au sein d'une résidence calme, fermée et sécurisée, ravalée cette année.

L'entrée dessert un séjour lumineux ouvrant sur une loggia offrant une vue dégagée, idéale pour profiter d'un espace extérieur abrité en toute saison. La cuisine indépendante, fonctionnelle, est complétée par un cellier offrant un précieux espace de rangement. La partie nuit se compose de deux chambres dont une avec accès à la loggia, d'une salle d'eau et de WC séparés.

Pour votre confort, le bien est vendu avec une place de parking en silo.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de remettre l'appartement à votre goût et de révéler tout son potentiel.

Un appartement lumineux, bien agencé et parfaitement situé : une belle opportunité à saisir.

Classe énergie : D. Honoraires d'agence à la charge acquéreur. Achat, vente, location, gestion : contactez votre agence NESTENN FRANCONVILLE (6.38 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.986920, 2.241580
Total : 235 240€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 221 000€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1243€/mois
Loyer annuel estimé : 14916€/an
Fourchette totale : 1059€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 12713€ - 17501€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 214,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 041,72€
Coût de l'assurance :19 995,40€
Taxe foncière : 1 491,61€/an
Soit par mois : 124,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 243,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage existant pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de la décoration.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 6000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 9000€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 916 €/an
Calcul : 1 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 861 €
Revenus locatifs : +14 916 €
Charges déductibles : -52 861 €
Résultat foncier Année 1 : -37 945 €(Déficit de 37 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 861 €/an
Revenus locatifs : +14 916 €
Charges déductibles : -9 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16544.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 916 €52 868 €7 577 €-37 952 €21 400 €16 552 €16 552 €
215 214 €9 663 €7 372 €5 551 €--11 001 €
315 519 €9 451 €7 160 €6 067 €--4 934 €
415 829 €9 233 €6 941 €6 596 €---
516 146 €9 007 €6 715 €7 139 €---
616 469 €8 773 €6 482 €7 695 €---
716 798 €8 532 €6 241 €8 266 €---
817 134 €8 283 €5 991 €8 851 €---
917 477 €8 025 €5 734 €9 451 €---
1017 826 €7 759 €5 468 €10 067 €---
1118 183 €7 485 €5 193 €10 698 €---
1218 546 €7 201 €4 909 €11 346 €---
1318 917 €6 907 €4 616 €12 010 €---
1419 296 €6 605 €4 313 €12 691 €---
1519 682 €6 292 €4 000 €13 390 €---
1620 075 €5 968 €3 677 €14 107 €---
1720 477 €5 634 €3 343 €14 843 €---
1820 886 €5 289 €2 998 €15 597 €---
1921 304 €4 933 €2 641 €16 371 €---
2021 730 €4 564 €2 273 €17 166 €---
2122 165 €4 184 €1 892 €17 981 €---
2222 608 €3 791 €1 499 €18 817 €---
2323 060 €3 385 €1 093 €19 676 €---
2423 521 €2 965 €674 €20 556 €---
2523 992 €2 532 €240 €21 460 €---
TOTAL477 769 €209 327 €109 042 €268 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 132 €-6 420 €+9 552 €
2+3 132 €0 €+3 132 €
3+3 132 €0 €+3 132 €
4+3 132 €+499 €+2 633 €
5+3 132 €+2 142 €+990 €
6+3 132 €+2 309 €+823 €
7+3 132 €+2 480 €+652 €
8+3 132 €+2 655 €+477 €
9+3 132 €+2 835 €+297 €
10+3 132 €+3 020 €+112 €
11+3 132 €+3 209 €-77 €
12+3 132 €+3 404 €-272 €
13+3 132 €+3 603 €-471 €
14+3 132 €+3 807 €-675 €
15+3 132 €+4 017 €-885 €
16+3 132 €+4 232 €-1 100 €
17+3 132 €+4 453 €-1 321 €
18+3 132 €+4 679 €-1 547 €
19+3 132 €+4 911 €-1 779 €
20+3 132 €+5 150 €-2 018 €
21+3 132 €+5 394 €-2 262 €
22+3 132 €+5 645 €-2 513 €
23+3 132 €+5 903 €-2 771 €
24+3 132 €+6 167 €-3 035 €
25+3 132 €+6 438 €-3 306 €
Total+78 300 €+80 532 €+-2 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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