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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFranconville (95)
Surface76
Coût Total235 240
Loyer Annuel14 916
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 342,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Balcon, 1 parking: Parking, Belle vue

Exclusivité NESTENN !

À Franconville, à seulement 15 minutes à pied de la gare, à deux pas des commodités et écoles en bas de la résidence, venez découvrir ce spacieux appartement 3 pièces de 76 m², situé au 5ème étage avec ascenseur au sein d'une résidence calme, fermée et sécurisée, ravalée cette année.

L'entrée dessert un séjour lumineux ouvrant sur une loggia offrant une vue dégagée, idéale pour profiter d'un espace extérieur abrité en toute saison. La cuisine indépendante, fonctionnelle, est complétée par un cellier offrant un précieux espace de rangement. La partie nuit se compose de deux chambres dont une avec accès à la loggia, d'une salle d'eau et de WC séparés.

Pour votre confort, le bien est vendu avec une place de parking en silo.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de remettre l'appartement à votre goût et de révéler tout son potentiel.

Un appartement lumineux, bien agencé et parfaitement situé : une belle opportunité à saisir.

Classe énergie : D. Honoraires d'agence à la charge acquéreur. Achat, vente, location, gestion : contactez votre agence NESTENN FRANCONVILLE (6.38 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.986920, 2.241580
Total : 235 240
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 43 000
Valeur du bien : 221 000
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1243€/mois
Loyer annuel estimé : 14916€/an
Fourchette totale : 1059€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 12713€ - 17501€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 214,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 041,72
Coût de l'assurance :19 995,40
Taxe foncière : 1 491,61€/an
Soit par mois : 124,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 243,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage existant pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de la décoration.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 6000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 9000€
  • Salon:1 400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 916 €/an
Calcul : 1 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 240 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 861
Revenus locatifs : +14 916
Charges déductibles : -52 861
Résultat foncier Année 1 : -37 945(Déficit de 37 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 545
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 861 €/an
Revenus locatifs : +14 916
Charges déductibles : -9 861
Résultat foncier Années 2+ : 5 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16544.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 91652 8687 577-37 95221 400 €16 552 €16 552 €
215 2149 6637 3725 551--11 001 €
315 5199 4517 1606 067--4 934 €
415 8299 2336 9416 596---
516 1469 0076 7157 139---
616 4698 7736 4827 695---
716 7988 5326 2418 266---
817 1348 2835 9918 851---
917 4778 0255 7349 451---
1017 8267 7595 46810 067---
1118 1837 4855 19310 698---
1218 5467 2014 90911 346---
1318 9176 9074 61612 010---
1419 2966 6054 31312 691---
1519 6826 2924 00013 390---
1620 0755 9683 67714 107---
1720 4775 6343 34314 843---
1820 8865 2892 99815 597---
1921 3044 9332 64116 371---
2021 7304 5642 27317 166---
2122 1654 1841 89217 981---
2222 6083 7911 49918 817---
2323 0603 3851 09319 676---
2423 5212 96567420 556---
2523 9922 53224021 460---
TOTAL477 769209 327109 042268 44121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 441
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 132-6 420+9 552
2+3 1320+3 132
3+3 1320+3 132
4+3 132+499+2 633
5+3 132+2 142+990
6+3 132+2 309+823
7+3 132+2 480+652
8+3 132+2 655+477
9+3 132+2 835+297
10+3 132+3 020+112
11+3 132+3 209-77
12+3 132+3 404-272
13+3 132+3 603-471
14+3 132+3 807-675
15+3 132+4 017-885
16+3 132+4 232-1 100
17+3 132+4 453-1 321
18+3 132+4 679-1 547
19+3 132+4 911-1 779
20+3 132+5 150-2 018
21+3 132+5 394-2 262
22+3 132+5 645-2 513
23+3 132+5 903-2 771
24+3 132+6 167-3 035
25+3 132+6 438-3 306
Total+78 300+80 532+-2 232
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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