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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface52m²
Coût Total80 600€
Loyer Annuel6 937€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 346,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, 8 parkings: 8 parkings, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Très beau T3 a vendre , une superficie de 52m2 ,dans une résidence sécurisée Proche de toutes les commodités envisagées. Cet appartement offre une entrée avec un couloir , une cuisine équipée moderne, salle de bains ,WC Un salon/ séjour avec doubles vitrages donne sur un grand parc le chauffage , l'eau chaude et froide sont compris dans les charges de copropriétés ainsi que l'entretien des parties communes , L'appartement est dotée d'un digicode et l'interphone Ce bien vous est présenté par Antoine Akouli, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.567174, 0.347673
Total : 80 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 5 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6937€/an
Fourchette totale : 458€ - 729€/mois
Fourchette annuelle : 5501€ - 8748€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 452,38 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 524 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-57 524€ (-45.1%)
Marge achat-revente :46 924€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 417,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 514,30€
Coût de l'assurance :6 045,00€
Taxe foncière : 693,71€/an
Soit par mois : 57,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 000 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 600€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 401 €
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -10 401 €
Résultat foncier Année 1 : -3 464 €(Déficit de 3 464 €)
Imputable sur revenu global : 3 464 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 401 €/an
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -5 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 536 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 937 €10 404 €2 668 €-3 467 €3 467 €--
27 076 €5 332 €2 597 €1 744 €---
37 217 €5 259 €2 523 €1 959 €---
47 362 €5 182 €2 447 €2 179 €---
57 509 €5 103 €2 368 €2 405 €---
67 659 €5 022 €2 286 €2 637 €---
77 812 €4 938 €2 202 €2 875 €---
87 969 €4 850 €2 115 €3 118 €---
98 128 €4 760 €2 025 €3 368 €---
108 290 €4 667 €1 932 €3 623 €---
118 456 €4 571 €1 835 €3 886 €---
128 625 €4 471 €1 736 €4 154 €---
138 798 €4 368 €1 633 €4 430 €---
148 974 €4 261 €1 526 €4 712 €---
159 153 €4 151 €1 416 €5 002 €---
169 336 €4 037 €1 302 €5 299 €---
179 523 €3 920 €1 184 €5 604 €---
189 714 €3 798 €1 062 €5 916 €---
199 908 €3 672 €936 €6 236 €---
2010 106 €3 542 €806 €6 564 €---
2110 308 €3 407 €671 €6 901 €---
2210 514 €3 268 €532 €7 247 €---
2310 725 €3 124 €388 €7 601 €---
2410 939 €2 975 €239 €7 964 €---
2511 158 €2 821 €85 €8 337 €---
TOTAL222 197 €111 902 €38 514 €110 295 €3 467 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 040 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-1 040 €+2 497 €
2+1 457 €+523 €+934 €
3+1 457 €+588 €+869 €
4+1 457 €+654 €+803 €
5+1 457 €+722 €+735 €
6+1 457 €+791 €+666 €
7+1 457 €+862 €+595 €
8+1 457 €+935 €+522 €
9+1 457 €+1 010 €+447 €
10+1 457 €+1 087 €+370 €
11+1 457 €+1 166 €+291 €
12+1 457 €+1 246 €+211 €
13+1 457 €+1 329 €+128 €
14+1 457 €+1 414 €+43 €
15+1 457 €+1 501 €-44 €
16+1 457 €+1 590 €-133 €
17+1 457 €+1 681 €-224 €
18+1 457 €+1 775 €-318 €
19+1 457 €+1 871 €-414 €
20+1 457 €+1 969 €-512 €
21+1 457 €+2 070 €-613 €
22+1 457 €+2 174 €-717 €
23+1 457 €+2 280 €-823 €
24+1 457 €+2 389 €-932 €
25+1 457 €+2 501 €-1 044 €
Total+36 425 €+33 089 €+3 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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