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Appartement F2 RDC

VilleBriey (54)
Surface52m²
Coût Total94 860€
Loyer Annuel7 743€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 52 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F2 en enfilade au rez de chaussée

Une cuisine (3.75/3.75m) Un salon (4/2.78m) Une chambre (4,10/3,45m) Un dressing ou Bureau Une salle de bain Un WC

Une cave privative (3.15/2.95m) ainsi qu'un terrain (10.49/+ ou -18.50m) accompagnent l'appartement.

Appartement complétement rénové en 2017. Double vitrage PVC et volets changé en avril 2022

Chauffage: Poêle à pelets

Ville : Briey
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54150
Coordonnées : 49.244730, 5.935970
Total : 94 860€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 12.41€/m²/mois
Fourchette : 9.90€ - 15.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7743€/an
Fourchette totale : 515€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 6179€ - 9704€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 499,29 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 963 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-25 963€ (-33.3%)
Marge achat-revente :-16 897€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :27,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 069,94€
Coût de l'assurance :8 300,25€
Taxe foncière : 774,34€/an
Soit par mois : 64,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si le poêle à pellets actuel est ancien ou peu efficace.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace (thermodynamique ou solaire) si le modèle actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments usés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 - chambre nécessitant une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon (environ 11 m²)
Raison: État 2/5 - salon nécessitant une rénovation lourde
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec ajout de prises et vérification du tableau électrique.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200€
    Rénovation chambre: 14 m² × 300€/m² = 4200€
  • Salon - Rénovation lourde:3 300€
    Rénovation salon: 11 m² × 300€/m² = 3300€
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 unité × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 743 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 860 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 802 €
Revenus locatifs : +7 743 €
Charges déductibles : -42 802 €
Résultat foncier Année 1 : -35 059 €(Déficit de 35 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 102 €/an
Revenus locatifs : +7 743 €
Charges déductibles : -4 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13658.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 743 €42 805 €2 999 €-35 062 €21 400 €13 662 €13 662 €
27 898 €4 023 €2 917 €3 875 €--9 787 €
38 056 €3 939 €2 833 €4 117 €--5 669 €
48 217 €3 852 €2 745 €4 366 €--1 304 €
58 382 €3 762 €2 655 €4 620 €---
68 549 €3 669 €2 562 €4 881 €---
78 720 €3 573 €2 467 €5 148 €---
88 895 €3 474 €2 367 €5 421 €---
99 073 €3 372 €2 265 €5 701 €---
109 254 €3 266 €2 160 €5 988 €---
119 439 €3 157 €2 051 €6 282 €---
129 628 €3 044 €1 938 €6 584 €---
139 821 €2 928 €1 822 €6 893 €---
1410 017 €2 808 €1 702 €7 209 €---
1510 217 €2 684 €1 578 €7 533 €---
1610 422 €2 556 €1 450 €7 865 €---
1710 630 €2 424 €1 318 €8 206 €---
1810 843 €2 288 €1 181 €8 555 €---
1911 060 €2 147 €1 041 €8 913 €---
2011 281 €2 002 €895 €9 279 €---
2111 506 €1 852 €745 €9 655 €---
2211 736 €1 697 €590 €10 040 €---
2311 971 €1 537 €430 €10 435 €---
2412 211 €1 371 €265 €10 839 €---
2512 455 €1 201 €94 €11 254 €---
TOTAL248 025 €109 429 €43 070 €138 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626 €-6 420 €+8 046 €
2+1 626 €0 €+1 626 €
3+1 626 €0 €+1 626 €
4+1 626 €0 €+1 626 €
5+1 626 €+995 €+631 €
6+1 626 €+1 464 €+162 €
7+1 626 €+1 544 €+82 €
8+1 626 €+1 626 €0 €
9+1 626 €+1 710 €-84 €
10+1 626 €+1 796 €-170 €
11+1 626 €+1 885 €-259 €
12+1 626 €+1 975 €-349 €
13+1 626 €+2 068 €-442 €
14+1 626 €+2 163 €-537 €
15+1 626 €+2 260 €-634 €
16+1 626 €+2 360 €-734 €
17+1 626 €+2 462 €-836 €
18+1 626 €+2 566 €-940 €
19+1 626 €+2 674 €-1 048 €
20+1 626 €+2 784 €-1 158 €
21+1 626 €+2 896 €-1 270 €
22+1 626 €+3 012 €-1 386 €
23+1 626 €+3 130 €-1 504 €
24+1 626 €+3 252 €-1 626 €
25+1 626 €+3 376 €-1 750 €
Total+40 650 €+41 579 €+-929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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