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Maison en pierre, 2 chambres, jardin - petit prix!

VilleSainte-Ramée (17)
Surface91
Coût Total153 780
Loyer Annuel8 363
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 750 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 096,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1100 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage au bois

Maison en pierre - petit prix ! Située dans un petit village près de Saint-Ciers-du-Taillon, cette maison en pierre pleine de charme comprend deux chambres, un jardin attenant et des dépendances. Ele dispose d'une entrée donnant sur un séjour avec cheminée d'origine et poêle à bois, ainsi que d'une cuisine avec murs en pierres apparentes et îlot central. L'espace nuit comprend deux chambres, une salle de bains familiale et des toilettes. Le grenier offre un potentiel d'aménagement pour des pièces supplémentaires si nécessaire. Le terrain est de 1 000 m2 comprend un garage, une grange et d'autres dépendances. Une excellente opportunité, que ce soit pour une résidence secondaire ou principale. Contactez-nous pour plus d'informations, des photos supplémentaires ou pour organiser une visite. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : Entre 1 640 € et 2 218 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : > DPE F (405) / GES C (12)

Ville : Sainte-Ramée
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Coordonnées : 45.424380, -0.659335
Total : 153 780
Prix d'acquisition : 99 750
Travaux : 46 050
Valeur du bien : 145 800
Frais de notaire : 7 980
Coût estimé : 7 980
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8363€/an
Fourchette totale : 547€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6562€ - 10659€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,99 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :130 766
Prix d'achat :99 750
Décote à l'achat :-31 016 (-23.7%)
Marge achat-revente :-23 014€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 795,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 483,00
Coût de l'assurance :11 533,50
Taxe foncière : 836,33€/an
Soit par mois : 69,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 405 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 050(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:13 650
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 150€/m² = 13650€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Ramée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 450✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 363 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 780 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 433
Revenus locatifs : +8 363
Charges déductibles : -52 433
Résultat foncier Année 1 : -44 070(Déficit de 44 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 670
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 383 €/an
Revenus locatifs : +8 363
Charges déductibles : -6 383
Résultat foncier Années 2+ : 1 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22670.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 838(65% de 99 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 358 €/an
Calcul : 64 838 € × 3,636% = 2 358
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 36352 4385 091-44 07521 400 €22 675 €22 675 €
28 5316 2524 9552 278--20 397 €
38 7016 1114 8142 590--17 807 €
48 8755 9664 6682 909--14 898 €
59 0535 8164 5183 237--11 661 €
69 2345 6604 3623 574--8 087 €
79 4185 4994 2013 919--4 168 €
89 6075 3334 0354 274---
99 7995 1613 8634 638---
109 9954 9833 6855 012---
1110 1954 7993 5015 396---
1210 3994 6093 3115 790---
1310 6074 4123 1156 194---
1410 8194 2092 9116 610---
1511 0353 9992 7017 036---
1611 2563 7822 4847 474---
1711 4813 5572 2597 924---
1811 7113 3242 0278 386---
1911 9453 0841 7868 861---
2012 1842 8361 5389 348---
2112 4272 5791 2819 849---
2212 6762 3131 01510 363---
2312 9292 03874110 891---
2413 1881 75445711 434---
2513 4521 46016311 991---
TOTAL267 878151 97573 483115 90321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 903
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756-6 420+8 176
2+1 7560+1 756
3+1 7560+1 756
4+1 7560+1 756
5+1 7560+1 756
6+1 7560+1 756
7+1 7560+1 756
8+1 756+32+1 724
9+1 756+1 391+365
10+1 756+1 504+252
11+1 756+1 619+137
12+1 756+1 737+19
13+1 756+1 858-102
14+1 756+1 983-227
15+1 756+2 111-355
16+1 756+2 242-486
17+1 756+2 377-621
18+1 756+2 516-760
19+1 756+2 658-902
20+1 756+2 804-1 048
21+1 756+2 955-1 199
22+1 756+3 109-1 353
23+1 756+3 267-1 511
24+1 756+3 430-1 674
25+1 756+3 597-1 841
Total+43 900+34 771+9 129
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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