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Maison à vendre

VilleMercus-Garrabet (09)
Surface85
Coût Total120 720
Loyer Annuel9 233
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-332
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 917,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, 2 parkings: 2 places dans la rue

Maison de village sans terrain , idéalement située entre l'axe Foix Tarascon avec à proximité de toutes les commodités : Mairie ,poste , école , crèche , médecin ,commerces , une base nautique et la montagne avec ces nombreuses randonnées. Sur trois niveaux, cuisine salon et WC au rez de chaussée,,deux chambres grandes un wc et une salle d'eau au premier étage . le tout entièrement repeint .Au second étage un petit palier desservant une chambre en sous pente et un grand grenier. La toiture et la charpente sont en bon état. La cuisine est à recréer et la dernière chambre à rafraîchir. Toute les ouvertures sont en double vitrage sauf la troisième chambre,. Le chauffage est à modifier mais adaptable à une pompe a chaleur. L'isolation du grenier doit être augmenté. La maison est éligible aux aides de l'État (anah) Devenez propriétaire pour 400€ mensuel sur 20 ans . Agences immobilières non souhaité

Ville : Mercus-Garrabet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.880017, 1.645536
Total : 120 720
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 36 480
Valeur du bien : 114 480
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9233€/an
Fourchette totale : 575€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 6895€ - 12364€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 429,17 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :121 479
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-43 479 (-35.8%)
Marge achat-revente :759€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 149,31
Coût de l'assurance :10 563,00
Taxe foncière : 923,35€/an
Soit par mois : 76,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-332,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Augmentation de l'isolation du grenier
Quantité: surface grenier (environ 30 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation pour gagner des classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Modification du système de chauffage pour installer une pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre de la troisième chambre par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la chambre en sous pente
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre avec besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 480(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:3 000
    Isolation grenier: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:800
    Fenêtre double vitrage PVC: 1 fenêtre × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement (chambre sous pente):400
    Peinture chambre sous pente: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement (deux chambres):800
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:480
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mercus-Garrabet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 522
Revenus locatifs : +9 233
Charges déductibles : -46 522
Résultat foncier Année 1 : -37 289(Déficit de 37 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 889
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 042 €/an
Revenus locatifs : +9 233
Charges déductibles : -10 042
Résultat foncier Années 2+ : -809 €/an(Déficit de 809 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15888.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 23346 5263 900-37 29321 400 €15 893 €15 893 €
29 4189 9413 795-523523 €-15 893 €
39 6079 8323 686-225225 €-15 893 €
49 7999 7193 57479--15 813 €
59 9959 6033 457391--15 422 €
610 1949 4833 337711--14 710 €
710 3989 3593 2131 039--13 671 €
810 6069 2313 0851 376--12 296 €
910 8189 0982 9531 720--10 575 €
1011 0358 9622 8162 073--8 502 €
1111 2568 8202 6742 435--6 067 €
1211 4818 6742 5282 807---
1311 7108 5232 3773 187---
1411 9448 3672 2213 577---
1512 1838 2062 0603 977---
1612 4278 0401 8944 387---
1712 6767 8681 7224 808---
1812 9297 6901 5445 239---
1913 1887 5061 3615 681---
2013 4517 3171 1716 135---
2113 7207 1219756 600---
2213 9956 9187727 077---
2314 2756 7095637 566---
2414 5606 4933478 067---
2514 8516 2701248 582---
TOTAL295 751246 27656 14949 47522 148Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 644
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 475
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939-6 420+8 359
2+1 939-157+2 096
3+1 939-68+2 007
4+1 9390+1 939
5+1 9390+1 939
6+1 9390+1 939
7+1 9390+1 939
8+1 9390+1 939
9+1 9390+1 939
10+1 9390+1 939
11+1 9390+1 939
12+1 939+842+1 097
13+1 939+956+983
14+1 939+1 073+866
15+1 939+1 193+746
16+1 939+1 316+623
17+1 939+1 442+497
18+1 939+1 572+367
19+1 939+1 704+235
20+1 939+1 840+99
21+1 939+1 980-41
22+1 939+2 123-184
23+1 939+2 270-331
24+1 939+2 420-481
25+1 939+2 575-636
Total+48 475+16 662+31 813
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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