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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMercus-Garrabet (09)
Surface85m²
Coût Total120 720€
Loyer Annuel9 233€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 917,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, 2 parkings: 2 places dans la rue

Maison de village sans terrain , idéalement située entre l'axe Foix Tarascon avec à proximité de toutes les commodités : Mairie ,poste , école , crèche , médecin ,commerces , une base nautique et la montagne avec ces nombreuses randonnées. Sur trois niveaux, cuisine salon et WC au rez de chaussée,,deux chambres grandes un wc et une salle d'eau au premier étage . le tout entièrement repeint .Au second étage un petit palier desservant une chambre en sous pente et un grand grenier. La toiture et la charpente sont en bon état. La cuisine est à recréer et la dernière chambre à rafraîchir. Toute les ouvertures sont en double vitrage sauf la troisième chambre,. Le chauffage est à modifier mais adaptable à une pompe a chaleur. L'isolation du grenier doit être augmenté. La maison est éligible aux aides de l'État (anah) Devenez propriétaire pour 400€ mensuel sur 20 ans . Agences immobilières non souhaité

Ville : Mercus-Garrabet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.880017, 1.645536
Total : 120 720€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 36 480€
Valeur du bien : 114 480€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9233€/an
Fourchette totale : 575€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 6895€ - 12364€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 429,17 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :121 479 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-43 479€ (-35.8%)
Marge achat-revente :759€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 149,31€
Coût de l'assurance :10 563,00€
Taxe foncière : 923,35€/an
Soit par mois : 76,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-332,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Augmentation de l'isolation du grenier
Quantité: surface grenier (environ 30 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation pour gagner des classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Modification du système de chauffage pour installer une pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre de la troisième chambre par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la chambre en sous pente
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre avec besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 480 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:3 000€
    Isolation grenier: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:800€
    Fenêtre double vitrage PVC: 1 fenêtre × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement (chambre sous pente):400€
    Peinture chambre sous pente: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement (deux chambres):800€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mercus-Garrabet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 522 €
Revenus locatifs : +9 233 €
Charges déductibles : -46 522 €
Résultat foncier Année 1 : -37 289 €(Déficit de 37 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 042 €/an
Revenus locatifs : +9 233 €
Charges déductibles : -10 042 €
Résultat foncier Années 2+ : -809 €/an(Déficit de 809 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15888.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 233 €46 526 €3 900 €-37 293 €21 400 €15 893 €15 893 €
29 418 €9 941 €3 795 €-523 €523 €-15 893 €
39 607 €9 832 €3 686 €-225 €225 €-15 893 €
49 799 €9 719 €3 574 €79 €--15 813 €
59 995 €9 603 €3 457 €391 €--15 422 €
610 194 €9 483 €3 337 €711 €--14 710 €
710 398 €9 359 €3 213 €1 039 €--13 671 €
810 606 €9 231 €3 085 €1 376 €--12 296 €
910 818 €9 098 €2 953 €1 720 €--10 575 €
1011 035 €8 962 €2 816 €2 073 €--8 502 €
1111 256 €8 820 €2 674 €2 435 €--6 067 €
1211 481 €8 674 €2 528 €2 807 €---
1311 710 €8 523 €2 377 €3 187 €---
1411 944 €8 367 €2 221 €3 577 €---
1512 183 €8 206 €2 060 €3 977 €---
1612 427 €8 040 €1 894 €4 387 €---
1712 676 €7 868 €1 722 €4 808 €---
1812 929 €7 690 €1 544 €5 239 €---
1913 188 €7 506 €1 361 €5 681 €---
2013 451 €7 317 €1 171 €6 135 €---
2113 720 €7 121 €975 €6 600 €---
2213 995 €6 918 €772 €7 077 €---
2314 275 €6 709 €563 €7 566 €---
2414 560 €6 493 €347 €8 067 €---
2514 851 €6 270 €124 €8 582 €---
TOTAL295 751 €246 276 €56 149 €49 475 €22 148 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 644 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €-157 €+2 096 €
3+1 939 €-68 €+2 007 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €0 €+1 939 €
9+1 939 €0 €+1 939 €
10+1 939 €0 €+1 939 €
11+1 939 €0 €+1 939 €
12+1 939 €+842 €+1 097 €
13+1 939 €+956 €+983 €
14+1 939 €+1 073 €+866 €
15+1 939 €+1 193 €+746 €
16+1 939 €+1 316 €+623 €
17+1 939 €+1 442 €+497 €
18+1 939 €+1 572 €+367 €
19+1 939 €+1 704 €+235 €
20+1 939 €+1 840 €+99 €
21+1 939 €+1 980 €-41 €
22+1 939 €+2 123 €-184 €
23+1 939 €+2 270 €-331 €
24+1 939 €+2 420 €-481 €
25+1 939 €+2 575 €-636 €
Total+48 475 €+16 662 €+31 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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