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Maison à vendre

VilleBelz (56)
Surface160m²
Coût Total178 362€
Loyer Annuel20 336€
Rentabilité11.40%
Cashflow/mois+558€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 154 780 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 967,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Exposition sud

RIA A PIEDS! Beaucoup de possibilités pour cette MAISON de PAYS en PIERRES, comprenant au rdc entrée, cuisine, salon-séjour avec accès à la terrasse, exposée SUD, chambre, salle de bains avec wc. A l'étage, 2 chambres, salle de bains avec wc et séjour-cuisine. Un LOCAL COMMERCIAL d'environ 65m² agrémente ce bien, offrant la possibilité d'une activité à domicile, d'un rapport locatif, ou d'agrandir la surface habitable. Rafraichissement à prévoir. Proche de tout, à Belz. (6.74 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Belz
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56550
Coordonnées : 47.677744, -3.197848
Total : 178 362€
Prix d'acquisition : 154 780€
Travaux : 11 200€
Valeur du bien : 165 980€
Frais de notaire : 12 382€
Coût estimé : 12 382€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1695€/mois
Loyer annuel estimé : 20336€/an
Fourchette totale : 1335€ - 2150€/mois
Fourchette annuelle : 16026€ - 25806€/an
Rentabilité brute :11.40%
Fourchette de rentabilité :8.98% - 14.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 982,76 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :477 241 €
Prix d'achat :154 780 €
Décote à l'achat :-322 461€ (-67.6%)
Marge achat-revente :298 879€ (62.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,34€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 967,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 376,36€
Coût de l'assurance :21 403,44€
Taxe foncière : 2 033,60€/an
Soit par mois : 169,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 694,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :558,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE, amélioration de l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement ternie dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 200€
    Isolation combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 336 €/an
Calcul : 1 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 362 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 307 €
Revenus locatifs : +20 336 €
Charges déductibles : -20 307 €
Résultat foncier Année 1 : 29 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 107 €/an
Revenus locatifs : +20 336 €
Charges déductibles : -9 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 229 €/an
Prix d'achat du bien : 154 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 607 €(65% de 154 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 658 €/an
Calcul : 100 607 € × 3,636% = 3 658 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 336 €20 313 €6 223 €23 €---
220 743 €8 951 €6 061 €11 792 €---
321 158 €8 783 €5 893 €12 375 €---
421 581 €8 608 €5 719 €12 972 €---
522 012 €8 428 €5 538 €13 585 €---
622 453 €8 241 €5 351 €14 212 €---
722 902 €8 047 €5 157 €14 854 €---
823 360 €7 847 €4 957 €15 513 €---
923 827 €7 639 €4 749 €16 188 €---
1024 303 €7 423 €4 534 €16 880 €---
1124 790 €7 200 €4 311 €17 589 €---
1225 285 €6 969 €4 080 €18 316 €---
1325 791 €6 730 €3 840 €19 061 €---
1426 307 €6 482 €3 593 €19 825 €---
1526 833 €6 226 €3 336 €20 607 €---
1627 370 €5 960 €3 070 €21 410 €---
1727 917 €5 684 €2 794 €22 233 €---
1828 475 €5 399 €2 509 €23 077 €---
1929 045 €5 103 €2 213 €23 942 €---
2029 626 €4 797 €1 907 €24 829 €---
2130 218 €4 479 €1 590 €25 739 €---
2230 823 €4 151 €1 261 €26 672 €---
2331 439 €3 810 €921 €27 629 €---
2432 068 €3 458 €568 €28 610 €---
2532 709 €3 092 €203 €29 617 €---
TOTAL651 369 €173 820 €90 376 €477 549 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 271 €+7 €+4 264 €
2+4 271 €+3 538 €+733 €
3+4 271 €+3 713 €+558 €
4+4 271 €+3 892 €+379 €
5+4 271 €+4 075 €+196 €
6+4 271 €+4 264 €+7 €
7+4 271 €+4 456 €-185 €
8+4 271 €+4 654 €-383 €
9+4 271 €+4 856 €-585 €
10+4 271 €+5 064 €-793 €
11+4 271 €+5 277 €-1 006 €
12+4 271 €+5 495 €-1 224 €
13+4 271 €+5 718 €-1 447 €
14+4 271 €+5 947 €-1 676 €
15+4 271 €+6 182 €-1 911 €
16+4 271 €+6 423 €-2 152 €
17+4 271 €+6 670 €-2 399 €
18+4 271 €+6 923 €-2 652 €
19+4 271 €+7 183 €-2 912 €
20+4 271 €+7 449 €-3 178 €
21+4 271 €+7 722 €-3 451 €
22+4 271 €+8 002 €-3 731 €
23+4 271 €+8 289 €-4 018 €
24+4 271 €+8 583 €-4 312 €
25+4 271 €+8 885 €-4 614 €
Total+106 775 €+143 265 €+-36 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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