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Maison à vendre

VilleTriguères (45)
Surface110m²
Coût Total175 589€
Loyer Annuel10 666€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 990 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 999,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Salon (total 40 m²), 3 chambres

Idéale résidence secondaire ou principal chalet de 110 m² sur un beau terrain boisé de 2046 m² comprenant une veranda, salon séjour avec cuisine ouverte et cheminée, 3 chambres, dressing, salle deau, wc et debarras. Assainissement individuel. (6.79 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Triguères
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.938933, 2.997850
Total : 175 589€
Prix d'acquisition : 109 990€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 166 790€
Frais de notaire : 8 799€
Coût estimé : 8 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10666€/an
Fourchette totale : 698€ - 1132€/mois
Fourchette annuelle : 8376€ - 13582€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 715 €
Prix d'achat :109 990 €
Décote à l'achat :-15 725€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-49 874€ (-39.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 589€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 122,98€
Coût de l'assurance :15 364,04€
Taxe foncière : 1 066,56€/an
Soit par mois : 88,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé pour 110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Triguères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 666 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 589 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 550 €
Revenus locatifs : +10 666 €
Charges déductibles : -64 550 €
Résultat foncier Année 1 : -53 884 €(Déficit de 53 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 750 €/an
Revenus locatifs : +10 666 €
Charges déductibles : -7 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32484.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 494 €(65% de 109 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 494 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 666 €64 555 €6 074 €-53 890 €21 400 €32 490 €32 490 €
210 879 €7 596 €5 915 €3 283 €--29 207 €
311 097 €7 431 €5 750 €3 665 €--25 542 €
411 318 €7 261 €5 580 €4 058 €--21 484 €
511 545 €7 084 €5 403 €4 461 €--17 024 €
611 776 €6 901 €5 220 €4 875 €--12 149 €
712 011 €6 712 €5 030 €5 300 €--6 850 €
812 251 €6 515 €4 834 €5 736 €--1 113 €
912 496 €6 312 €4 631 €6 184 €---
1012 746 €6 102 €4 420 €6 645 €---
1113 001 €5 884 €4 203 €7 118 €---
1213 261 €5 658 €3 977 €7 603 €---
1313 527 €5 424 €3 743 €8 102 €---
1413 797 €5 182 €3 501 €8 615 €---
1514 073 €4 932 €3 250 €9 142 €---
1614 355 €4 672 €2 991 €9 683 €---
1714 642 €4 403 €2 722 €10 238 €---
1814 934 €4 125 €2 444 €10 810 €---
1915 233 €3 837 €2 155 €11 397 €---
2015 538 €3 538 €1 857 €12 000 €---
2115 849 €3 229 €1 548 €12 620 €---
2216 166 €2 909 €1 228 €13 257 €---
2316 489 €2 577 €896 €13 912 €---
2416 819 €2 234 €553 €14 585 €---
2517 155 €1 878 €197 €15 277 €---
TOTAL341 623 €186 951 €88 123 €154 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 240 €-6 420 €+8 660 €
2+2 240 €0 €+2 240 €
3+2 240 €0 €+2 240 €
4+2 240 €0 €+2 240 €
5+2 240 €0 €+2 240 €
6+2 240 €0 €+2 240 €
7+2 240 €0 €+2 240 €
8+2 240 €0 €+2 240 €
9+2 240 €+1 521 €+719 €
10+2 240 €+1 993 €+247 €
11+2 240 €+2 135 €+105 €
12+2 240 €+2 281 €-41 €
13+2 240 €+2 431 €-191 €
14+2 240 €+2 584 €-344 €
15+2 240 €+2 742 €-502 €
16+2 240 €+2 905 €-665 €
17+2 240 €+3 072 €-832 €
18+2 240 €+3 243 €-1 003 €
19+2 240 €+3 419 €-1 179 €
20+2 240 €+3 600 €-1 360 €
21+2 240 €+3 786 €-1 546 €
22+2 240 €+3 977 €-1 737 €
23+2 240 €+4 173 €-1 933 €
24+2 240 €+4 375 €-2 135 €
25+2 240 €+4 583 €-2 343 €
Total+56 000 €+46 402 €+9 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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