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Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface80m²
Coût Total115 950€
Loyer Annuel11 215€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 30/06/2026, 8/12 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, Salon (total 17,84 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Gardien, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

?? NOUVEAUTE EN EXCLUSIVITÉ – LES HAUTS DE ROUEN

Situé dans une copropriété bien entretenue avec gardien, découvrez cet appartement de type F4 d'environ 80 m², entièrement rénové, très lumineux et offrant une vue panoramique dégagée, sans vis-à-vis.

?? Au 8 € étage avec ascenseurs, il se compose de : • Une entrée d'environ 10 m² avec placards • Un séjour-salon spacieux et lumineux • 3 chambres • Une cuisine aménagée • Une arrière-cuisine • Une salle de bains • Un WC indépendant

? Les plus : • Nombreux rangements • Porte blindée • Fenêtres PVC double vitrage • Cave • Place de parking privative numérotée

?? Travaux réalisés dans la copropriété : • Toiture-terrasse avec isolation refaite en 2020 • Réfection des parties communes en 2018 • Ascenseurs remplacés en 2013

€? Proche des transports en commun, notamment du T2.

?? Diagnostics énergétiques : (réalisés le 08/08/2025) : DPE : C (178 kWh/m²/an) GES : C (15 kg CO2/m²/an)

?? Informations complémentaires : Prix de vente : 90 000 € (honoraires à la charge du vendeur) Taxe Foncière : 1 624 €

REFERENCE : 55CB

?? Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.447745, 1.137191
Total : 115 950€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 18 750€
Valeur du bien : 108 750€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11215€/an
Fourchette totale : 734€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 8807€ - 14281€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,76 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 381 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-22 381€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-3 569€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 614,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 819,02€
Coût de l'assurance :10 435,50€
Taxe foncière : 1 624,00€/an
Soit par mois : 135,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 934,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments modernes et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 750 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7.5 m² × 1200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€/chambre = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0. Les estimations sont basées sur des travaux standards et peuvent varier selon les choix de matériaux et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 215 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 950 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 776 €
Revenus locatifs : +11 215 €
Charges déductibles : -24 776 €
Résultat foncier Année 1 : -13 561 €(Déficit de 13 561 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 026 €/an
Revenus locatifs : +11 215 €
Charges déductibles : -6 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2860.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 215 €24 780 €3 988 €-13 564 €10 700 €2 864 €2 864 €
211 440 €5 925 €3 883 €5 515 €---
311 668 €5 816 €3 775 €5 852 €---
411 902 €5 704 €3 663 €6 198 €---
512 140 €5 588 €3 546 €6 552 €---
612 383 €5 467 €3 426 €6 915 €---
712 630 €5 343 €3 301 €7 287 €---
812 883 €5 214 €3 172 €7 669 €---
913 140 €5 080 €3 039 €8 060 €---
1013 403 €4 942 €2 900 €8 462 €---
1113 671 €4 798 €2 757 €8 873 €---
1213 945 €4 650 €2 609 €9 295 €---
1314 224 €4 497 €2 455 €9 727 €---
1414 508 €4 338 €2 296 €10 170 €---
1514 798 €4 173 €2 132 €10 625 €---
1615 094 €4 003 €1 961 €11 091 €---
1715 396 €3 826 €1 785 €11 570 €---
1815 704 €3 644 €1 602 €12 060 €---
1916 018 €3 454 €1 413 €12 564 €---
2016 338 €3 259 €1 217 €13 080 €---
2116 665 €3 056 €1 014 €13 609 €---
2216 999 €2 846 €805 €14 153 €---
2317 338 €2 629 €587 €14 710 €---
2417 685 €2 404 €362 €15 282 €---
2518 039 €2 171 €129 €15 868 €---
TOTAL359 227 €127 605 €57 819 €231 622 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-3 210 €+5 565 €
2+2 355 €+795 €+1 560 €
3+2 355 €+1 756 €+599 €
4+2 355 €+1 859 €+496 €
5+2 355 €+1 966 €+389 €
6+2 355 €+2 075 €+280 €
7+2 355 €+2 186 €+169 €
8+2 355 €+2 301 €+54 €
9+2 355 €+2 418 €-63 €
10+2 355 €+2 538 €-183 €
11+2 355 €+2 662 €-307 €
12+2 355 €+2 788 €-433 €
13+2 355 €+2 918 €-563 €
14+2 355 €+3 051 €-696 €
15+2 355 €+3 188 €-833 €
16+2 355 €+3 327 €-972 €
17+2 355 €+3 471 €-1 116 €
18+2 355 €+3 618 €-1 263 €
19+2 355 €+3 769 €-1 414 €
20+2 355 €+3 924 €-1 569 €
21+2 355 €+4 083 €-1 728 €
22+2 355 €+4 246 €-1 891 €
23+2 355 €+4 413 €-2 058 €
24+2 355 €+4 584 €-2 229 €
25+2 355 €+4 760 €-2 405 €
Total+58 875 €+69 487 €+-10 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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