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Maison de village de 190 m2 avec jardin et dependances

VilleSaint-Pé-de-Bigorre (65)
Surface191.62
Coût Total206 370
Loyer Annuel19 345
Rentabilité9.37%
Cashflow/mois+370
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 191.62 m²
Prix au m² : 881,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Poêle Granulé de bois Individuel, Nombre d'égages : 4, Cheminée, Mandat exclusif

Derrière sa façade pleine de charme, cette maison de village d’environ 200 m² raconte une histoire… celle d’un ancien commerce devenu aujourd’hui un lieu de vie chaleureux et authentique. Dès l’entrée, le ton est donné : volumes généreux, matériaux anciens et ambiance conviviale. Le séjour avec cheminée invite à des moments de partage, prolongé par une grande salle à manger baignée de lumière poêle à Granules.

À l’étage, vous serez séduits par le cachet préservé, notamment un magnifique escalier en bois massif, véritable pièce maîtresse de la maison. Les chambres offrent de beaux espaces à réinventer selon vos envies.Combles aménageables.

À l’extérieur, la surprise continue avec une cour intimiste, pensée comme un lieu de vie à part entière : cuisine d’été, espace couvert, coin détente… un véritable air de vacances au quotidien.

Une grange attenante vient compléter ce bien et ouvre le champ des possibles : atelier, extension, projet locatif… Des travaux sont à prévoir(toiture du hangar)

Ville : Saint-Pé-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65270
Coordonnées : 43.102257, -0.160986
Total : 206 370
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 23 850
Valeur du bien : 192 850
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191.62
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1612€/mois
Loyer annuel estimé : 19345€/an
Fourchette totale : 1291€ - 2013€/mois
Fourchette annuelle : 15496€ - 24151€/an
Rentabilité brute :9.37%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,47 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 435
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-56 435 (-25.0%)
Marge achat-revente :19 065€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 080,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 260,62
Coût de l'assurance :17 541,45
Taxe foncière : 1 934,55€/an
Soit par mois : 161,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 612,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :370,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture de la grange attenante
Quantité: 1 toiture
Raison: Travaux nécessaires pour maintenir la structure et éviter les infiltrations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments décoratifs et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement et mise aux normes électriques
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 850(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:2 400
    Réparation toiture: 1 toiture × 2400€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 200
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pé-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 345 €/an
Calcul : 1 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 370 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 414
Revenus locatifs : +19 345
Charges déductibles : -33 414
Résultat foncier Année 1 : -14 068(Déficit de 14 068 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 368
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 564 €/an
Revenus locatifs : +19 345
Charges déductibles : -9 564
Résultat foncier Années 2+ : 9 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3368.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 34533 4206 934-14 07510 700 €3 375 €3 375 €
219 7329 3866 75010 346---
320 1279 1966 55910 931---
420 5308 9996 36211 531---
520 9408 7956 15912 145---
621 3598 5845 94812 775---
721 7868 3665 72913 420---
822 2228 1405 50414 082---
922 6667 9065 27014 760---
1023 1207 6655 02915 455---
1123 5827 4154 77916 167---
1224 0547 1564 52016 897---
1324 5356 8894 25317 646---
1425 0256 6123 97618 413---
1525 5266 3263 69019 200---
1626 0366 0303 39420 007---
1726 5575 7233 08720 834---
1827 0885 4062 77021 682---
1927 6305 0792 44222 552---
2028 1834 7392 10323 443---
2128 7464 3881 75224 358---
2229 3214 0251 38925 296---
2329 9083 6501 01426 258---
2430 5063 26162527 245---
2531 1162 85922328 257---
TOTAL619 641190 016100 261429 62610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 429 626
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 063-3 210+7 273
2+4 063+2 091+1 972
3+4 063+3 279+784
4+4 063+3 459+604
5+4 063+3 644+419
6+4 063+3 833+230
7+4 063+4 026+37
8+4 063+4 225-162
9+4 063+4 428-365
10+4 063+4 636-573
11+4 063+4 850-787
12+4 063+5 069-1 006
13+4 063+5 294-1 231
14+4 063+5 524-1 461
15+4 063+5 760-1 697
16+4 063+6 002-1 939
17+4 063+6 250-2 187
18+4 063+6 505-2 442
19+4 063+6 765-2 702
20+4 063+7 033-2 970
21+4 063+7 307-3 244
22+4 063+7 589-3 526
23+4 063+7 877-3 814
24+4 063+8 173-4 110
25+4 063+8 477-4 414
Total+101 575+128 888+-27 313
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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