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Néo-bretonne au cœur d'un hameau vivant

VilleScrignac (29)
Surface146.7m²
Coût Total217 965€
Loyer Annuel12 744€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 750 €
Surface : 146.7 m²
Prix au m² : 952,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Vous cherchez de l'espace, de la lumière et une vraie vie de village ? Cette grande maison néo-bretonne offre un potentiel exceptionnel pour concrétiser votre projet de vie dans un cadre dynamique et authentique. Dès l'entrée, vous découvrirez des volumes généreux. Le salon-séjour traversant, baigné de lumière tout au long de la journée, s'articule autour d'un insert qui réchauffera vos soirées d'hiver. La cuisine séparée offre de belles possibilités d'aménagement selon vos envies. L'espace nuit se compose de quatre grandes chambres accueillantes et d'un bureau parfait pour le télétravail. L'ensemble s'appuie sur un grand sous-sol complet abritant un garage, une buanderie fonctionnelle et un atelier idéal pour le bricolage ou le stockage. À rafraîchir selon vos goûts, cette solide bâtisse n'attend que votre touche personnelle pour exprimer tout son potentiel. Son véritable atout réside dans son emplacement : nichée au cœur d'un hameau particulièrement animé par des locaux impliqués, vous profiterez sous vos fenêtres d'un marché bio hebdomadaire, d'un bar convivial et d'un lieu associatif très actif. Un équilibre parfait entre tranquillité et vie de communauté.Ce bien vous est présenté par Lucie Vandreden - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de Brest sous le numéro 832931182. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/70.pdf

Ville : Scrignac
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29640
Coordonnées : 48.425214, -3.684006
Total : 217 965€
Prix d'acquisition : 139 750€
Travaux : 67 035€
Valeur du bien : 206 785€
Frais de notaire : 11 180€
Coût estimé : 11 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146.7m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12744€/an
Fourchette totale : 831€ - 1357€/mois
Fourchette annuelle : 9972€ - 16288€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,33 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 672 €
Prix d'achat :139 750 €
Décote à l'achat :-25 922€ (-15.6%)
Marge achat-revente :-52 293€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 181,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 443,27€
Coût de l'assurance :26 155,80€
Taxe foncière : 1 274,43€/an
Soit par mois : 106,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 288,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 035 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 335€
    Isolation des combles: 146.7 m² × 50€/m² = 7335€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage (18): 18 × 1000€ = 18000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:7 200€
    Peinture murs et plafonds (60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Revêtement de sol (60 m²): 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine équipée complète: 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scrignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 835€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 744 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 965 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 035 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 954 €
Revenus locatifs : +12 744 €
Charges déductibles : -76 954 €
Résultat foncier Année 1 : -64 210 €(Déficit de 64 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 919 €/an
Revenus locatifs : +12 744 €
Charges déductibles : -9 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42809.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 838 €(65% de 139 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 303 €/an
Calcul : 90 838 € × 3,636% = 3 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 744 €76 961 €7 605 €-64 217 €21 400 €42 817 €42 817 €
212 999 €9 727 €7 407 €3 272 €--39 545 €
313 259 €9 522 €7 201 €3 737 €--35 808 €
413 524 €9 309 €6 988 €4 215 €--31 592 €
513 795 €9 088 €6 768 €4 706 €--26 886 €
614 071 €8 860 €6 539 €5 211 €--21 675 €
714 352 €8 623 €6 303 €5 729 €--15 946 €
814 639 €8 378 €6 057 €6 261 €--9 685 €
914 932 €8 124 €5 803 €6 808 €--2 877 €
1015 231 €7 861 €5 540 €7 370 €---
1115 535 €7 589 €5 268 €7 947 €---
1215 846 €7 306 €4 986 €8 540 €---
1316 163 €7 014 €4 693 €9 149 €---
1416 486 €6 711 €4 390 €9 775 €---
1516 816 €6 397 €4 076 €10 419 €---
1617 152 €6 072 €3 751 €11 080 €---
1717 495 €5 735 €3 415 €11 760 €---
1817 845 €5 387 €3 066 €12 458 €---
1918 202 €5 025 €2 705 €13 177 €---
2018 566 €4 651 €2 330 €13 915 €---
2118 937 €4 263 €1 943 €14 674 €---
2219 316 €3 862 €1 541 €15 454 €---
2319 702 €3 446 €1 125 €16 257 €---
2420 096 €3 015 €694 €17 082 €---
2520 498 €2 568 €248 €17 930 €---
TOTAL408 203 €235 495 €110 443 €172 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 676 €-6 420 €+9 096 €
2+2 676 €0 €+2 676 €
3+2 676 €0 €+2 676 €
4+2 676 €0 €+2 676 €
5+2 676 €0 €+2 676 €
6+2 676 €0 €+2 676 €
7+2 676 €0 €+2 676 €
8+2 676 €0 €+2 676 €
9+2 676 €0 €+2 676 €
10+2 676 €+1 348 €+1 328 €
11+2 676 €+2 384 €+292 €
12+2 676 €+2 562 €+114 €
13+2 676 €+2 745 €-69 €
14+2 676 €+2 933 €-257 €
15+2 676 €+3 126 €-450 €
16+2 676 €+3 324 €-648 €
17+2 676 €+3 528 €-852 €
18+2 676 €+3 738 €-1 062 €
19+2 676 €+3 953 €-1 277 €
20+2 676 €+4 174 €-1 498 €
21+2 676 €+4 402 €-1 726 €
22+2 676 €+4 636 €-1 960 €
23+2 676 €+4 877 €-2 201 €
24+2 676 €+5 124 €-2 448 €
25+2 676 €+5 379 €-2 703 €
Total+66 900 €+51 812 €+15 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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