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Maison de ville à vendre

VilleChambon-sur-Voueize (23)
Surface92
Coût Total89 480
Loyer Annuel7 351
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 532,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Non meublé

REF: 40721 En exclusivité Orpi Allin Immobilier Gouzon Bienvenue dans cette charmante maison en pierres de 5 pièces, nichée dans le cœur du village pittoresque de Chambon-sur-Voueize, dans la Creuse. Avec une superficie de 92 m2, elle est composée: Au RDC: 2 pièces, d'une cuisine et d'une dépendance attenante au patio Au 1er étage :d'un palier, de 2 chambres et d'une salle d'eau avec wc. Un grenier et une cave complètent ce bien. Actuellement le logement est loué , mais sera libre à l'achat. Vous pourrez profiter d'une cour intérieure , idéal pour vous détendre ou recevoir des amis. Idéal également pour des investisseurs. A seulement quelques pas, vous trouverez tous les commerces et services de proximité nécessaires à votre quotidien. De plus, la région est réputée pour ses nombreux sites touristiques et ses activités de plein air. Les amoureux de la nature seront comblés par les nombreux sentiers de randonnée et les activités proposées le long des rivières La Voueize et La Tardes. DPE: G/C Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Agence Allin Immobilier ou Référence agence : 40721

Ville : Chambon-sur-Voueize
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23170
Coordonnées : 46.189427, 2.426086
Total : 89 480
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 36 560
Valeur du bien : 85 560
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7351€/an
Fourchette totale : 477€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 5721€ - 9445€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :621,21 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 151
Prix d'achat :49 000
Décote à l'achat :-8 151 (-14.3%)
Marge achat-revente :-32 329€ (-56.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 618,95
Coût de l'assurance :7 829,50
Taxe foncière : 735,07€/an
Soit par mois : 61,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 453 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état, nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des revêtements
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2.7/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 560(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 360
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 80€/m² = 7360€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€
  • Chambres - Rénovation complète:4 800
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€
  • Salon - Rafraîchissement:600
    Peinture salon: 10 m² × 60€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chambon-sur-Voueize, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 351 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 480 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 496
Revenus locatifs : +7 351
Charges déductibles : -40 496
Résultat foncier Année 1 : -33 146(Déficit de 33 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 746
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 936 €/an
Revenus locatifs : +7 351
Charges déductibles : -3 936
Résultat foncier Années 2+ : 3 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11745.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 35140 4992 891-33 14921 400 €11 749 €11 749 €
27 4983 8612 8133 637--8 112 €
37 6483 7802 7323 867--4 245 €
47 8013 6972 6494 104--141 €
57 9573 6112 5634 346---
68 1163 5222 4744 594---
78 2783 4302 3824 848---
88 4443 3352 2875 109---
98 6123 2372 1885 376---
108 7853 1352 0875 649---
118 9603 0301 9825 930---
129 1402 9221 8746 217---
139 3222 8101 7626 512---
149 5092 6951 6476 814---
159 6992 5751 5277 124---
169 8932 4521 4047 441---
1710 0912 3241 2767 766---
1810 2932 1931 1458 100---
1910 4992 0571 0088 442---
2010 7091 9168688 792---
2110 9231 7717239 152---
2211 1411 6215739 520---
2311 3641 4664179 898---
2411 5911 30525710 286---
2511 8231 1409210 683---
TOTAL235 444104 38541 619131 05921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 059
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544-6 420+7 964
2+1 5440+1 544
3+1 5440+1 544
4+1 5440+1 544
5+1 544+1 261+283
6+1 544+1 378+166
7+1 544+1 454+90
8+1 544+1 533+11
9+1 544+1 613-69
10+1 544+1 695-151
11+1 544+1 779-235
12+1 544+1 865-321
13+1 544+1 954-410
14+1 544+2 044-500
15+1 544+2 137-593
16+1 544+2 232-688
17+1 544+2 330-786
18+1 544+2 430-886
19+1 544+2 533-989
20+1 544+2 638-1 094
21+1 544+2 746-1 202
22+1 544+2 856-1 312
23+1 544+2 969-1 425
24+1 544+3 086-1 542
25+1 544+3 205-1 661
Total+38 600+39 318+-718
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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