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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâtenay-Malabry (92)
Surface121m²
Coût Total342 100€
Loyer Annuel29 814€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 2 066,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Ascenseur, Cave, 4 chambres, Balcon, Belle vue, Gardien

A VENDRE APPARTEMENT 6 PIECES DE 121 M² A CHATENAY MALABRY

Venez découvrir cet appartement comprenant : Entrée, séjour double, cuisine séparée, 4 chambres, salle de bain, salle d'eau, WC séparé, très nombreux rangements. Possibilités de faire une 5 ème chambres

DEUX PLACES DE PARKING EN SOUS SOL et une CAVE complètent ce bien.

Appartement AVEC VUE DEGAGEE dans une résidence SÉCURISÉE avec GARDIEN, à proximité immédiate des commerces ( Intermarché, boulangerie, pharmacie) et des axes routiers et devant le T10

Cet appartement traversant Est Ouest est A RAFRAICHIR

Venez visiter ce bien en contactant SANDRINE GARRELIS sur votre agence IMMO DE FRANCE PALAISEAU

Copropriété de 526 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 6624.00 euros.

Ville : Châtenay-Malabry
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92290
Coordonnées : 48.768215, 2.263757
Total : 342 100€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 72 100€
Valeur du bien : 322 100€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 20.53€/m²/mois
Fourchette : 17.25€ - 24.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2484€/mois
Loyer annuel estimé : 29814€/an
Fourchette totale : 2087€ - 2958€/mois
Fourchette annuelle : 25043€ - 35494€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 136,14 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 473 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-250 473€ (-50.0%)
Marge achat-revente :158 373€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 696,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :85,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 781,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 749,53€
Coût de l'assurance :25 657,50€
Taxe foncière : 2 981,39€/an
Soit par mois : 248,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 552,00€/mois
Soit par an : 6 624,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 484,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 582,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 384 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant une peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 100 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:26 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 814 €/an
Calcul : 2 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 100 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 624 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 249 €
Revenus locatifs : +29 814 €
Charges déductibles : -94 249 €
Résultat foncier Année 1 : -64 435 €(Déficit de 64 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 149 €/an
Revenus locatifs : +29 814 €
Charges déductibles : -22 149 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43035.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 814 €94 260 €11 529 €-64 446 €21 400 €43 046 €43 046 €
230 410 €21 855 €11 223 €8 556 €--34 491 €
331 018 €21 538 €10 907 €9 480 €--25 010 €
431 639 €21 211 €10 579 €10 428 €--14 583 €
532 272 €20 872 €10 241 €11 399 €--3 184 €
632 917 €20 522 €9 890 €12 395 €---
733 575 €20 160 €9 528 €13 416 €---
834 247 €19 785 €9 153 €14 462 €---
934 932 €19 397 €8 765 €15 535 €---
1035 630 €18 995 €8 364 €16 635 €---
1136 343 €18 580 €7 948 €17 763 €---
1237 070 €18 150 €7 519 €18 920 €---
1337 811 €17 706 €7 074 €20 106 €---
1438 567 €17 246 €6 614 €21 322 €---
1539 339 €16 770 €6 138 €22 569 €---
1640 126 €16 277 €5 646 €23 848 €---
1740 928 €15 768 €5 136 €25 160 €---
1841 747 €15 241 €4 609 €26 506 €---
1942 582 €14 695 €4 064 €27 886 €---
2043 433 €14 131 €3 499 €29 302 €---
2144 302 €13 547 €2 916 €30 755 €---
2245 188 €12 943 €2 312 €32 245 €---
2346 092 €12 318 €1 687 €33 773 €---
2447 014 €11 672 €1 040 €35 342 €---
2547 954 €11 003 €371 €36 951 €---
TOTAL954 949 €504 642 €166 750 €450 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 261 €-6 420 €+12 681 €
2+6 261 €0 €+6 261 €
3+6 261 €0 €+6 261 €
4+6 261 €0 €+6 261 €
5+6 261 €0 €+6 261 €
6+6 261 €+2 763 €+3 498 €
7+6 261 €+4 025 €+2 236 €
8+6 261 €+4 339 €+1 922 €
9+6 261 €+4 661 €+1 600 €
10+6 261 €+4 991 €+1 270 €
11+6 261 €+5 329 €+932 €
12+6 261 €+5 676 €+585 €
13+6 261 €+6 032 €+229 €
14+6 261 €+6 397 €-136 €
15+6 261 €+6 771 €-510 €
16+6 261 €+7 154 €-893 €
17+6 261 €+7 548 €-1 287 €
18+6 261 €+7 952 €-1 691 €
19+6 261 €+8 366 €-2 105 €
20+6 261 €+8 791 €-2 530 €
21+6 261 €+9 226 €-2 965 €
22+6 261 €+9 673 €-3 412 €
23+6 261 €+10 132 €-3 871 €
24+6 261 €+10 603 €-4 342 €
25+6 261 €+11 085 €-4 824 €
Total+156 525 €+135 092 €+21 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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