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T3 à rénover 72m² avec bacon vue seine

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface72m²
Coût Total122 800€
Loyer Annuel10 094€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 527,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony

Rouen centre ville, T3 à rénover d’une surface de 72m² avec balcon sud vue seine proche place du Vieux Marché, dans un immeuble sécurisé avec ascenseur et gardien.

Comprenant, entrée rangement, WC, cuisine aménagée, séjour, salle de bain, 2 chambres.

Charges de…

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Total : 122 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 114 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10094€/an
Fourchette totale : 661€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 7927€ - 12853€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 633,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 921,97€
Coût de l'assurance :10 438,00€
Taxe foncière : 1 009,37€/an
Soit par mois : 84,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 094 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 378 €
Revenus locatifs : +10 094 €
Charges déductibles : -9 378 €
Résultat foncier Année 1 : 715 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 378 €/an
Revenus locatifs : +10 094 €
Charges déductibles : -5 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 715 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 094 €9 382 €3 955 €712 €---
210 296 €5 275 €3 848 €5 020 €---
310 501 €5 165 €3 738 €5 337 €---
410 712 €5 050 €3 623 €5 661 €---
510 926 €4 932 €3 506 €5 993 €---
611 144 €4 811 €3 384 €6 334 €---
711 367 €4 685 €3 258 €6 683 €---
811 594 €4 554 €3 128 €7 040 €---
911 826 €4 420 €2 993 €7 406 €---
1012 063 €4 281 €2 854 €7 782 €---
1112 304 €4 138 €2 711 €8 166 €---
1212 550 €3 990 €2 563 €8 561 €---
1312 801 €3 837 €2 410 €8 965 €---
1413 057 €3 678 €2 252 €9 379 €---
1513 318 €3 515 €2 088 €9 803 €---
1613 585 €3 346 €1 919 €10 239 €---
1713 856 €3 172 €1 745 €10 685 €---
1814 134 €2 992 €1 565 €11 142 €---
1914 416 €2 806 €1 379 €11 611 €---
2014 705 €2 613 €1 186 €12 091 €---
2114 999 €2 415 €988 €12 584 €---
2215 299 €2 209 €783 €13 089 €---
2315 605 €1 998 €571 €13 607 €---
2415 917 €1 778 €352 €14 138 €---
2516 235 €1 552 €125 €14 683 €---
TOTAL323 304 €96 594 €56 922 €226 710 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 120 €+213 €+1 907 €
2+2 120 €+1 506 €+614 €
3+2 120 €+1 601 €+519 €
4+2 120 €+1 698 €+422 €
5+2 120 €+1 798 €+322 €
6+2 120 €+1 900 €+220 €
7+2 120 €+2 005 €+115 €
8+2 120 €+2 112 €+8 €
9+2 120 €+2 222 €-102 €
10+2 120 €+2 334 €-214 €
11+2 120 €+2 450 €-330 €
12+2 120 €+2 568 €-448 €
13+2 120 €+2 689 €-569 €
14+2 120 €+2 814 €-694 €
15+2 120 €+2 941 €-821 €
16+2 120 €+3 072 €-952 €
17+2 120 €+3 205 €-1 085 €
18+2 120 €+3 343 €-1 223 €
19+2 120 €+3 483 €-1 363 €
20+2 120 €+3 627 €-1 507 €
21+2 120 €+3 775 €-1 655 €
22+2 120 €+3 927 €-1 807 €
23+2 120 €+4 082 €-1 962 €
24+2 120 €+4 241 €-2 121 €
25+2 120 €+4 405 €-2 285 €
Total+53 000 €+68 013 €+-15 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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