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Achat appartement

Bien expiré
VilleLarche (19)
Surface572m²
Coût Total603 260€
Loyer Annuel55 797€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+998€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 525 000 €
Surface : 572 m²
Prix au m² : 917,83 €/m²
Chambres : 21
Pièces : 25
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 572 m², 25 Pièces, 21 Chambres, Année de construction 2003, Au 2ème étage

Sylvie Faugeras, votre conseillère en immobilier vous propose sur une commune prisée à l'ouest de Brive, à moins de 10 minutes de la zone commerciale et des autoroutes A20 et A 89, cet hôtel de 2003 qui n'est plus en activité aujourd'hui, disposant de 21 chambres et construit sur une parcelle d'environ 13000M2. Sylvie Faugeras

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : « L'information est consultable sur le site suivant :

Ville : Larche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19600
Coordonnées : 45.162260, 1.430510
Total : 603 260€
Prix d'acquisition : 525 000€
Travaux : 36 260€
Valeur du bien : 561 260€
Frais de notaire : 42 000€
Coût estimé : 42 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 572m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 4650€/mois
Loyer annuel estimé : 55797€/an
Fourchette totale : 3632€ - 5953€/mois
Fourchette annuelle : 43581€ - 71437€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :603 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 010,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :175,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 186,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :299 849,30€
Coût de l'assurance :52 785,25€
Taxe foncière : 5 579,66€/an
Soit par mois : 464,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 649,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 651,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :998,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 84 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - fixtures légèrement datées, amélioration esthétique nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 21 chambres
Quantité: 21 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 260 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant fixtures modernes et main d'œuvre)
  • Chambres:1 260€
    Peinture chambres: 21 chambres × 60€/chambre = 1260€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon complet: 1 salon complet × 12000€ = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Larche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 797 €/an
Calcul : 4 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 603 260 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 111 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 580 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 621 €
Revenus locatifs : +55 797 €
Charges déductibles : -64 621 €
Résultat foncier Année 1 : -8 824 €(Déficit de 8 824 €)
Imputable sur revenu global : 8 824 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 361 €/an
Revenus locatifs : +55 797 €
Charges déductibles : -28 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 436 €/an
Prix d'achat du bien : 525 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 250 €(65% de 525 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 409 €/an
Calcul : 341 250 € × 3,636% = 12 409 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 797 €64 640 €20 689 €-8 844 €8 844 €--
256 913 €27 836 €20 145 €29 077 €---
358 051 €27 273 €19 582 €30 778 €---
459 212 €26 689 €18 998 €32 522 €---
560 396 €26 086 €18 395 €34 310 €---
661 604 €25 460 €17 769 €36 144 €---
762 836 €24 813 €17 122 €38 023 €---
864 093 €24 143 €16 452 €39 949 €---
965 375 €23 450 €15 759 €41 925 €---
1066 682 €22 732 €15 041 €43 950 €---
1168 016 €21 988 €14 297 €46 027 €---
1269 376 €21 219 €13 528 €48 157 €---
1370 764 €20 422 €12 731 €50 341 €---
1472 179 €19 597 €11 906 €52 582 €---
1573 622 €18 744 €11 052 €54 879 €---
1675 095 €17 860 €10 168 €57 235 €---
1776 597 €16 944 €9 253 €59 652 €---
1878 129 €15 997 €8 306 €62 132 €---
1979 691 €15 016 €7 325 €64 675 €---
2081 285 €14 001 €6 310 €67 284 €---
2182 911 €12 950 €5 259 €69 961 €---
2284 569 €11 861 €4 170 €72 708 €---
2386 260 €10 735 €3 044 €75 526 €---
2487 986 €9 568 €1 877 €78 417 €---
2589 745 €8 361 €670 €81 384 €---
TOTAL1 787 183 €528 386 €299 849 €1 258 797 €8 844 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 653 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 258 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 717 €-2 653 €+14 370 €
2+11 717 €+8 723 €+2 994 €
3+11 717 €+9 233 €+2 484 €
4+11 717 €+9 757 €+1 960 €
5+11 717 €+10 293 €+1 424 €
6+11 717 €+10 843 €+874 €
7+11 717 €+11 407 €+310 €
8+11 717 €+11 985 €-268 €
9+11 717 €+12 577 €-860 €
10+11 717 €+13 185 €-1 468 €
11+11 717 €+13 808 €-2 091 €
12+11 717 €+14 447 €-2 730 €
13+11 717 €+15 102 €-3 385 €
14+11 717 €+15 774 €-4 057 €
15+11 717 €+16 464 €-4 747 €
16+11 717 €+17 171 €-5 454 €
17+11 717 €+17 896 €-6 179 €
18+11 717 €+18 640 €-6 923 €
19+11 717 €+19 403 €-7 686 €
20+11 717 €+20 185 €-8 468 €
21+11 717 €+20 988 €-9 271 €
22+11 717 €+21 812 €-10 095 €
23+11 717 €+22 658 €-10 941 €
24+11 717 €+23 525 €-11 808 €
25+11 717 €+24 415 €-12 698 €
Total+292 925 €+377 639 €+-84 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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