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Maison 300m2 BONNE

VilleBonne (74)
Surface300
Coût Total744 320
Loyer Annuel64 303
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+871
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 599 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 996,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 4, Jardin

En exclusivité chez WAYLKHOME, venez découvrir cette propriété cossue, construite avec des matériaux de qualité, idéalement située dans une impasse sur les hauteurs de Bonne. La distribution de la villa a été pensée pour vous permettre d'apprécier au maximum des atouts qu'elle a à vous offrir : sauna, jacuzzi, cave à vin ou encore la belle cheminée en marbre, sont autant d'agréments qui vous permettront d'accéder à un cadre de vie confortable et valorisant.    Cette maison se compose de la manière suivante : Vous trouverez au rez-de-chaussé un vaste hall d'entrée, une cuisine semi ouverte, un bureau, une chambre, une grande salle de bain et un salon séjour de plus de 50 m2 avec cheminée donnant accès à la terrasse de 35 m2. A l'étage, un espace détente/salon distribue deux grandes chambres de 17 m2, une salle de bain ainsi qu'une sublime suite parentale avec balcon d'environ 30 m2. Chaque pièce de l'étage bénéficie d'un velux et/ou d'une fenêtre pour une luminosité et un ensoleillement optimal. Enfin au sous-sol se trouve un grand garage pouvant accueillir 3 voitures, la chaufferie, une buanderie, la sublime cave à vin. L'espace bien-être vient compléter ce niveau avec un sauna et une salle d'eau. Venez vite découvrir ce bien rare à la vente sur le secteur.   Au plaisir de vous rencontrer. L'équipe WAYLKHOME Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://waylkhome.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Bonne
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74380
Coordonnées : 46.170663, 6.322138
Total : 744 320
Prix d'acquisition : 599 000
Travaux : 97 400
Valeur du bien : 696 400
Frais de notaire : 47 920
Coût estimé : 47 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 17.86€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 25.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 5359€/mois
Loyer annuel estimé : 64303€/an
Fourchette totale : 3811€ - 7534€/mois
Fourchette annuelle : 45736€ - 90407€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 719,15 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 415 744
Prix d'achat :599 000
Décote à l'achat :-816 744 (-57.7%)
Marge achat-revente :671 424€ (47.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :744 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 734,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :217,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 951,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :375 948,97
Coût de l'assurance :65 128,00
Taxe foncière : 6 430,27€/an
Soit par mois : 535,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 358,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 487,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :871,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des autres pièces (salle à manger, entrée)
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 400(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:24 000
    Isolation combles: 300 m² × 80€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:38 000
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1000€ = 38000€ (incluant pose)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose)
  • Salon:700
    Peinture salon: 35 m² × 20€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:500
    Peinture autres pièces: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 74 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 303 €/an
Calcul : 5 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 744 320 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 605 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 132 308
Revenus locatifs : +64 303
Charges déductibles : -132 308
Résultat foncier Année 1 : -68 005(Déficit de 68 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 605
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 34 908 €/an
Revenus locatifs : +64 303
Charges déductibles : -34 908
Résultat foncier Années 2+ : 29 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46605.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 599 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 389 350(65% de 599 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 158 €/an
Calcul : 389 350 € × 3,636% = 14 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 303132 33225 897-68 03021 400 €46 630 €46 630 €
265 58934 25625 22031 333--15 296 €
366 90133 55524 51933 346---
468 23932 82923 79435 410---
569 60332 07723 04237 526---
670 99531 29822 26339 697---
772 41530 49221 45641 924---
873 86429 65620 62144 207---
975 34128 79119 75546 550---
1076 84827 89518 85948 953---
1178 38526 96617 93151 419---
1279 95226 00516 96953 948---
1381 55125 00915 97356 543---
1483 18223 97714 94259 205---
1584 84622 90813 87361 938---
1686 54321 80212 76664 741---
1788 27420 65511 62067 619---
1890 03919 46810 43370 571---
1991 84018 2389 20373 602---
2093 67716 9647 92976 713---
2195 55015 6456 61079 906---
2297 46114 2785 24383 183---
2399 41112 8633 82786 548---
24101 39911 3972 36190 002---
25103 4279 87884393 549---
TOTAL2 059 636699 234375 9491 360 40221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 360 402
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 504-6 420+19 924
2+13 5040+13 504
3+13 504+5 415+8 089
4+13 504+10 623+2 881
5+13 504+11 258+2 246
6+13 504+11 909+1 595
7+13 504+12 577+927
8+13 504+13 262+242
9+13 504+13 965-461
10+13 504+14 686-1 182
11+13 504+15 426-1 922
12+13 504+16 184-2 680
13+13 504+16 963-3 459
14+13 504+17 762-4 258
15+13 504+18 581-5 077
16+13 504+19 422-5 918
17+13 504+20 286-6 782
18+13 504+21 171-7 667
19+13 504+22 081-8 577
20+13 504+23 014-9 510
21+13 504+23 972-10 468
22+13 504+24 955-11 451
23+13 504+25 964-12 460
24+13 504+27 001-13 497
25+13 504+28 065-14 561
Total+337 600+408 121+-70 521
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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