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maison vente 6 pieces graulhet 143m2

VilleGraulhet (81)
Surface143
Coût Total191 680
Loyer Annuel13 600
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 853,15 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GRAULHETMaison de ville de 143 m² habitable, mitoyenne de chaque côté sur un terrain de 208 m² - 5 chambres - Dépendance - Jardin - Véranda RDC : Une salle à manger, un salon, une cuisine aménagée, une chambre avec point d’eau, un toilettes séparé, une grande buanderie, une véranda avec accès au jardin. ÉTAGE : 4 chambres de 13 à 18 m², 1 salle de bains avec WC. EXTÉRIEUR : Jardin et atelier ÉQUIPEMENT : Menuiseries bois avec survitrage. Chauffage au fioul et radiateurs en fonte. SES ATOUTS : Maison de ville avec jardin - Secteur calme - Surface des chambres - Proche de toutes les commodités - Possibilité de diviser en deux habitations "comme à l'origine"

Honoraires d’agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Énergie E et classe Climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sylvie THEVENIN (ID 18940), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS iad France immatriculé au RSAC de CASTRES, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société iad France SAS. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet iadfrance

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 214 et classe CLIMAT A indice 67. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sylvie Thevenin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de castres sous le numéro 807593066, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Total : 191 680
Prix d'acquisition : 122 000
Travaux : 59 920
Valeur du bien : 181 920
Frais de notaire : 9 760
Coût estimé : 9 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13600€/an
Fourchette totale : 850€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 10200€ - 18134€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 195,24 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 919
Prix d'achat :122 000
Décote à l'achat :-48 919 (-28.6%)
Marge achat-revente :-20 761€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 124,61
Coût de l'assurance :16 772,00
Taxe foncière : 1 360,01€/an
Soit par mois : 113,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (143 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries bois avec survitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 920(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 720
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 40€/m² = 5 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 30 m² × 350€/m² = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:14 000
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 200€/m² = 14 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 600 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 680 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 360 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 633
Revenus locatifs : +13 600
Charges déductibles : -68 633
Résultat foncier Année 1 : -55 033(Déficit de 55 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 633
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 713 €/an
Revenus locatifs : +13 600
Charges déductibles : -8 713
Résultat foncier Années 2+ : 4 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33632.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 60068 6396 688-55 03921 400 €33 639 €33 639 €
213 8728 5446 5145 328--28 311 €
314 1508 3646 3335 786--22 525 €
414 4338 1766 1466 256--16 269 €
514 7217 9835 9526 739--9 531 €
615 0167 7825 7517 234--2 297 €
715 3167 5735 5437 743---
815 6227 3585 3278 264---
915 9357 1345 1048 800---
1016 2536 9034 8729 350---
1116 5786 6634 6339 915---
1216 9106 4154 38410 495---
1317 2486 1584 12711 090---
1417 5935 8923 86111 702---
1517 9455 6163 58512 329---
1618 3045 3303 29912 974---
1718 6705 0343 00313 636---
1819 0434 7272 69614 316---
1919 4244 4092 37815 015---
2019 8134 0802 04915 733---
2120 2093 7391 70816 470---
2220 6133 3861 35517 227---
2321 0263 02098918 005---
2421 4462 64161018 805---
2521 8752 24921819 626---
TOTAL435 616207 81797 125227 79921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 799
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 856-6 420+9 276
2+2 8560+2 856
3+2 8560+2 856
4+2 8560+2 856
5+2 8560+2 856
6+2 8560+2 856
7+2 856+1 634+1 222
8+2 856+2 479+377
9+2 856+2 640+216
10+2 856+2 805+51
11+2 856+2 975-119
12+2 856+3 148-292
13+2 856+3 327-471
14+2 856+3 510-654
15+2 856+3 699-843
16+2 856+3 892-1 036
17+2 856+4 091-1 235
18+2 856+4 295-1 439
19+2 856+4 504-1 648
20+2 856+4 720-1 864
21+2 856+4 941-2 085
22+2 856+5 168-2 312
23+2 856+5 402-2 546
24+2 856+5 641-2 785
25+2 856+5 888-3 032
Total+71 400+68 340+3 060
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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