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Maison 4 pièces 95 m²

VilleFraize (88)
Surface95m²
Coût Total159 360€
Loyer Annuel12 161€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 021,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 95 m²

Sur les hauteurs de Fraize, dans secteur calme, proche de l'Alsace, Gérardmer et des parcours de randonnées, maison à rénover d'environ 95 m2 avec au rez-de-chaussée : entrée, cuisine ouverte sur salon/séjour, salle d'eau, wc. Au sous-sol : 2 chambres, 1 pièce avec point d'eau, chaufferie. Chauffage fuel et cheminée bois sans insert. Double vitrage partiel. Eau de source, assainissement individuel. Electricité à refaire. Isolation à faire. Terrain de 1443 m2.

Surface : 95 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Fraize
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88230
Coordonnées : 48.185123, 7.002216
Total : 159 360€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 151 600€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.67€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12161€/an
Fourchette totale : 766€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 9197€ - 16080€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 510,64 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 511 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-46 511€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-15 849€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :63,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 857,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 698,03€
Coût de l'assurance :19 123,20€
Taxe foncière : 1 216,11€/an
Soit par mois : 101,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de l'installation électrique complète
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Électricité à refaire pour sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:9 500€
    Remise aux normes électricité: 95 m² × 100€/m² = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fraize (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 161 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 010 €
Revenus locatifs : +12 161 €
Charges déductibles : -62 010 €
Résultat foncier Année 1 : -49 848 €(Déficit de 49 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 410 €/an
Revenus locatifs : +12 161 €
Charges déductibles : -7 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28448.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 161 €62 015 €5 434 €-49 854 €21 400 €28 454 €28 454 €
212 404 €7 271 €5 290 €5 133 €--23 321 €
312 652 €7 123 €5 142 €5 529 €--17 791 €
412 905 €6 970 €4 988 €5 936 €--11 855 €
513 164 €6 811 €4 830 €6 353 €--5 502 €
613 427 €6 646 €4 665 €6 781 €---
713 695 €6 476 €4 495 €7 220 €---
813 969 €6 300 €4 319 €7 670 €---
914 249 €6 117 €4 136 €8 131 €---
1014 534 €5 928 €3 947 €8 605 €---
1114 824 €5 733 €3 752 €9 091 €---
1215 121 €5 531 €3 550 €9 590 €---
1315 423 €5 321 €3 340 €10 102 €---
1415 732 €5 105 €3 124 €10 627 €---
1516 046 €4 881 €2 899 €11 166 €---
1616 367 €4 648 €2 667 €11 719 €---
1716 695 €4 408 €2 427 €12 286 €---
1817 029 €4 159 €2 178 €12 869 €---
1917 369 €3 902 €1 921 €13 467 €---
2017 716 €3 636 €1 655 €14 081 €---
2118 071 €3 360 €1 379 €14 711 €---
2218 432 €3 074 €1 093 €15 358 €---
2318 801 €2 779 €798 €16 022 €---
2419 177 €2 473 €492 €16 704 €---
2519 560 €2 157 €176 €17 404 €---
TOTAL389 525 €182 824 €78 698 €206 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 554 €-6 420 €+8 974 €
2+2 554 €0 €+2 554 €
3+2 554 €0 €+2 554 €
4+2 554 €0 €+2 554 €
5+2 554 €0 €+2 554 €
6+2 554 €+384 €+2 170 €
7+2 554 €+2 166 €+388 €
8+2 554 €+2 301 €+253 €
9+2 554 €+2 439 €+115 €
10+2 554 €+2 582 €-28 €
11+2 554 €+2 727 €-173 €
12+2 554 €+2 877 €-323 €
13+2 554 €+3 031 €-477 €
14+2 554 €+3 188 €-634 €
15+2 554 €+3 350 €-796 €
16+2 554 €+3 516 €-962 €
17+2 554 €+3 686 €-1 132 €
18+2 554 €+3 861 €-1 307 €
19+2 554 €+4 040 €-1 486 €
20+2 554 €+4 224 €-1 670 €
21+2 554 €+4 413 €-1 859 €
22+2 554 €+4 607 €-2 053 €
23+2 554 €+4 807 €-2 253 €
24+2 554 €+5 011 €-2 457 €
25+2 554 €+5 221 €-2 667 €
Total+63 850 €+62 010 €+1 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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