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Maison d'habitation de type f7 de 230 m2 habitables sur un terrain de1716 m2

VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface230m²
Coût Total280 840€
Loyer Annuel16 330€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 860,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Pas de balcon

A saisir proche cenre ville de Bourbonne Les Bains, magnifique pavillon sur sous-sol année 1981 comprenant: au sous-sol: cuisine d'été, double garage, cave. Au 1er étage: entrée avec accès sous-sol, toilette, grand séjour salle à manger avec cheminée, cuisine chambre avec salle de bains et douche privative, deux autres chambres, salle de bains. 2 ème étage: grenier aménagé avec vaste mezzanine, salle de bain, douche, toilette, 2 chambres. Très beau terrain arboré. Adoucisseur, volets électriques, double vitrage. Pour tous renseignements: Thierry Pernin Agence Immobiliere Idlr Bourbonne Les Bains Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.953226, 5.745120
Total : 280 840€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 67 000€
Valeur du bien : 265 000€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 5.92€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1361€/mois
Loyer annuel estimé : 16330€/an
Fourchette totale : 1046€ - 1771€/mois
Fourchette annuelle : 12548€ - 21254€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :448,72 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 206 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :+94 794€ (+91.9%)
Marge achat-revente :-177 634€ (-172.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 368,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :105,32€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 473,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 733,67€
Coût de l'assurance :31 594,50€
Taxe foncière : 1 633,03€/an
Soit par mois : 136,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 609,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (~30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 000 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500€
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 650€ = 18850€, Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (~12 m²) × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (~8 m²) × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Peinture et revêtements de sol: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:2 000€
    Peinture et entretien du parquet: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourbonne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 330 €/an
Calcul : 1 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 840 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 264 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 906 €
Revenus locatifs : +16 330 €
Charges déductibles : -78 906 €
Résultat foncier Année 1 : -62 575 €(Déficit de 62 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 906 €/an
Revenus locatifs : +16 330 €
Charges déductibles : -11 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41175.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 330 €78 914 €9 018 €-62 584 €21 400 €41 184 €41 184 €
216 657 €11 670 €8 773 €4 987 €--36 197 €
316 990 €11 418 €8 521 €5 572 €--30 625 €
417 330 €11 157 €8 260 €6 173 €--24 452 €
517 676 €10 888 €7 991 €6 789 €--17 664 €
618 030 €10 610 €7 713 €7 420 €--10 243 €
718 391 €10 322 €7 426 €8 068 €--2 175 €
818 758 €10 026 €7 129 €8 733 €---
919 134 €9 719 €6 822 €9 415 €---
1019 516 €9 402 €6 505 €10 114 €---
1119 907 €9 075 €6 178 €10 831 €---
1220 305 €8 737 €5 840 €11 568 €---
1320 711 €8 388 €5 491 €12 323 €---
1421 125 €8 027 €5 131 €13 098 €---
1521 548 €7 655 €4 758 €13 893 €---
1621 978 €7 270 €4 373 €14 708 €---
1722 418 €6 873 €3 976 €15 545 €---
1822 866 €6 462 €3 565 €16 404 €---
1923 324 €6 038 €3 141 €17 286 €---
2023 790 €5 600 €2 703 €18 191 €---
2124 266 €5 147 €2 250 €19 119 €---
2224 751 €4 680 €1 783 €20 072 €---
2325 246 €4 197 €1 300 €21 050 €---
2425 751 €3 698 €801 €22 054 €---
2526 266 €3 182 €285 €23 084 €---
TOTAL523 065 €269 154 €129 734 €253 911 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 429 €-6 420 €+9 849 €
2+3 429 €0 €+3 429 €
3+3 429 €0 €+3 429 €
4+3 429 €0 €+3 429 €
5+3 429 €0 €+3 429 €
6+3 429 €0 €+3 429 €
7+3 429 €0 €+3 429 €
8+3 429 €+1 967 €+1 462 €
9+3 429 €+2 824 €+605 €
10+3 429 €+3 034 €+395 €
11+3 429 €+3 249 €+180 €
12+3 429 €+3 470 €-41 €
13+3 429 €+3 697 €-268 €
14+3 429 €+3 929 €-500 €
15+3 429 €+4 168 €-739 €
16+3 429 €+4 413 €-984 €
17+3 429 €+4 664 €-1 235 €
18+3 429 €+4 921 €-1 492 €
19+3 429 €+5 186 €-1 757 €
20+3 429 €+5 457 €-2 028 €
21+3 429 €+5 736 €-2 307 €
22+3 429 €+6 022 €-2 593 €
23+3 429 €+6 315 €-2 886 €
24+3 429 €+6 616 €-3 187 €
25+3 429 €+6 925 €-3 496 €
Total+85 725 €+76 173 €+9 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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