Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A vendre F2 Amiens 45 m2

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface44m²
Coût Total99 460€
Loyer Annuel6 141€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre : appartement de 45 m2 à l’adresse suivante : Rue Georges Guynemer Bâtiment le Fleurus Logement très lumineux comprenant :

  • cuisine
  • séjour salon
  • chambre
  • salle de bain avec baignoire et wc
  • entrée / couloir avec 2 placards (penderie et étagères) Appartement situé proche de l’Institut National Supérieur du Professorat et de l’Education. Charges annuelles : 1 200 € Taxes foncières : 1 227 € Prix du bien : 55 000 €
Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.909850, 2.300540
Total : 99 460€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 40 060€
Valeur du bien : 95 060€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6141€/an
Fourchette totale : 414€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4964€ - 7597€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :29,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 436,42€
Coût de l'assurance :8 702,75€
Taxe foncière : 1 227,00€/an
Soit par mois : 102,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 511,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage au sol et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 060 €(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:2 200€
    Rafraîchissement carrelage et peinture: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 141 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 460 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 227 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 243 €
Revenus locatifs : +6 141 €
Charges déductibles : -46 243 €
Résultat foncier Année 1 : -40 102 €(Déficit de 40 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 183 €/an
Revenus locatifs : +6 141 €
Charges déductibles : -6 183 €
Résultat foncier Années 2+ : -42 €/an(Déficit de 42 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18702.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 141 €46 246 €3 411 €-40 105 €21 400 €18 705 €18 705 €
26 264 €6 096 €3 321 €167 €--18 538 €
36 389 €6 004 €3 228 €385 €--18 153 €
46 517 €5 907 €3 132 €609 €--17 543 €
56 647 €5 808 €3 033 €839 €--16 704 €
66 780 €5 705 €2 930 €1 075 €--15 629 €
76 916 €5 598 €2 823 €1 318 €--14 311 €
87 054 €5 488 €2 713 €1 566 €--12 745 €
97 195 €5 373 €2 598 €1 822 €--10 923 €
107 339 €5 255 €2 480 €2 084 €--8 839 €
117 486 €5 132 €2 357 €2 353 €--6 486 €
127 635 €5 005 €2 230 €2 630 €---
137 788 €4 874 €2 099 €2 914 €---
147 944 €4 738 €1 963 €3 206 €---
158 103 €4 597 €1 822 €3 505 €---
168 265 €4 452 €1 676 €3 813 €---
178 430 €4 301 €1 526 €4 129 €---
188 599 €4 145 €1 369 €4 454 €---
198 771 €3 983 €1 208 €4 788 €---
208 946 €3 815 €1 040 €5 131 €---
219 125 €3 642 €867 €5 483 €---
229 307 €3 463 €688 €5 845 €---
239 494 €3 277 €502 €6 217 €---
249 684 €3 085 €310 €6 599 €---
259 877 €2 886 €110 €6 992 €---
TOTAL196 693 €158 874 €49 436 €37 819 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 819 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 290 €-6 420 €+7 710 €
2+1 290 €0 €+1 290 €
3+1 290 €0 €+1 290 €
4+1 290 €0 €+1 290 €
5+1 290 €0 €+1 290 €
6+1 290 €0 €+1 290 €
7+1 290 €0 €+1 290 €
8+1 290 €0 €+1 290 €
9+1 290 €0 €+1 290 €
10+1 290 €0 €+1 290 €
11+1 290 €0 €+1 290 €
12+1 290 €+789 €+501 €
13+1 290 €+874 €+416 €
14+1 290 €+962 €+328 €
15+1 290 €+1 052 €+238 €
16+1 290 €+1 144 €+146 €
17+1 290 €+1 239 €+51 €
18+1 290 €+1 336 €-46 €
19+1 290 €+1 436 €-146 €
20+1 290 €+1 539 €-249 €
21+1 290 €+1 645 €-355 €
22+1 290 €+1 753 €-463 €
23+1 290 €+1 865 €-575 €
24+1 290 €+1 980 €-690 €
25+1 290 €+2 097 €-807 €
Total+32 250 €+13 292 €+18 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →