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Appartement à vendre

VilleTours (37)
Surface95.48m²
Coût Total159 653€
Loyer Annuel13 859€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 95.48 m²
Prix au m² : 1 221,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS SIGNATURE & CONSEILS NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - TOURS (37000)

TOURS,Rives du Cher, proximité immédiate du tram, des commerces et des écoles Appartement de type 5 d'une superficie de 95.48m2 LC comprenant : une entrée, un salon/salle à manger avec accès sur un balcon, une cuisine aménagée, un cellier/buanderie, un espace nuit composé de 3 chambres, d'une salle de bains, d'un cabinet de toilette et d'un débarras. Balcon à l'ouest. Résidence soumise au régime de la copropriété : 150 lots Possibilité d'acquérir un garage.

  • Classe énergie : D - Classe climat : C - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1440 à 2000 € (base 2023) - Prix Hon. Négo Inclus : 116 600 € dont 0,00% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :0 € - Réf : 003/2574

Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec l'étude Contact :

Annonce de l'étude SELAS SIGNATURE & CONSEILS NOTAIRES - Notaires à Tours - N° SIRET : 32612609100015

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Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.390532, 0.695114
Total : 159 653€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 33 725€
Valeur du bien : 150 325€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.48m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13859€/an
Fourchette totale : 912€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 10950€ - 17541€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 384,73 €/m²
Basé sur :566 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 174 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :-206 574€ (-63.9%)
Marge achat-revente :163 521€ (50.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 653€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 639,22€
Coût de l'assurance :13 969,64€
Taxe foncière : 1 385,89€/an
Soit par mois : 115,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 154,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, remplacement de l'électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire, réfection de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 725 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 775€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Carrelage sol (5 m²): 40€/m² × 5 = 200€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Peinture: 25€/m² × 15 = 375€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:15 750€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (10 m²): 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Peinture: 25€/m² × 10 = 250€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 500€
    Rafraîchissement chambres: Peinture murs (36 m²): 25€/m² × 36 = 900€, Remplacement revêtement de sol: 50€/m² × 36 = 1800€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs (20 m²): 25€/m² × 20 = 500€, Entretien parquet: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités de chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 859 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 653 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 219 €
Revenus locatifs : +13 859 €
Charges déductibles : -41 219 €
Résultat foncier Année 1 : -27 360 €(Déficit de 27 360 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 494 €/an
Revenus locatifs : +13 859 €
Charges déductibles : -7 494 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16660.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 859 €41 224 €5 555 €-27 365 €10 700 €16 665 €16 665 €
214 136 €7 354 €5 410 €6 782 €--9 884 €
314 419 €7 204 €5 259 €7 215 €--2 669 €
414 707 €7 048 €5 104 €7 659 €---
515 001 €6 887 €4 942 €8 114 €---
615 301 €6 720 €4 775 €8 581 €---
715 607 €6 547 €4 602 €9 060 €---
815 920 €6 368 €4 423 €9 552 €---
916 238 €6 182 €4 237 €10 056 €---
1016 563 €5 990 €4 045 €10 573 €---
1116 894 €5 791 €3 846 €11 103 €---
1217 232 €5 584 €3 640 €11 647 €---
1317 576 €5 371 €3 426 €12 206 €---
1417 928 €5 150 €3 205 €12 778 €---
1518 287 €4 920 €2 976 €13 366 €---
1618 652 €4 683 €2 738 €13 969 €---
1719 025 €4 437 €2 492 €14 588 €---
1819 406 €4 182 €2 238 €15 223 €---
1919 794 €3 919 €1 974 €15 875 €---
2020 190 €3 645 €1 701 €16 544 €---
2120 594 €3 362 €1 418 €17 231 €---
2221 006 €3 069 €1 125 €17 936 €---
2321 426 €2 766 €821 €18 660 €---
2421 854 €2 451 €507 €19 403 €---
2522 291 €2 125 €181 €20 166 €---
TOTAL443 906 €162 981 €80 639 €280 925 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 910 €-3 210 €+6 120 €
2+2 910 €0 €+2 910 €
3+2 910 €0 €+2 910 €
4+2 910 €+1 497 €+1 413 €
5+2 910 €+2 434 €+476 €
6+2 910 €+2 574 €+336 €
7+2 910 €+2 718 €+192 €
8+2 910 €+2 866 €+44 €
9+2 910 €+3 017 €-107 €
10+2 910 €+3 172 €-262 €
11+2 910 €+3 331 €-421 €
12+2 910 €+3 494 €-584 €
13+2 910 €+3 662 €-752 €
14+2 910 €+3 834 €-924 €
15+2 910 €+4 010 €-1 100 €
16+2 910 €+4 191 €-1 281 €
17+2 910 €+4 376 €-1 466 €
18+2 910 €+4 567 €-1 657 €
19+2 910 €+4 763 €-1 853 €
20+2 910 €+4 963 €-2 053 €
21+2 910 €+5 169 €-2 259 €
22+2 910 €+5 381 €-2 471 €
23+2 910 €+5 598 €-2 688 €
24+2 910 €+5 821 €-2 911 €
25+2 910 €+6 050 €-3 140 €
Total+72 750 €+84 277 €+-11 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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