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Vente appartement T4 la plaine

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface76m²
Coût Total130 370€
Loyer Annuel9 887€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-525€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 039,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

vente appartement la plaine proche des écoles, commerces et transports. T4 salle de séjour, 3 chambres,cuisine,salle de bain, wc, balcon + cave taxes foncières 1400 €/charges 550 € par mois Pas sérieux s'abstenir. Agence s'abstenir

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.803050, 3.118890
Total : 130 370€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 45 050€
Valeur du bien : 124 050€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9887€/an
Fourchette totale : 643€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7719€ - 12663€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 682,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 920,83€
Coût de l'assurance :11 407,38€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 550,00€/mois
Soit par an : 6 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 823,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-525,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 050 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 350€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 2850€
  • Menuiseries:8 960€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 2560€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts régionaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 370 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 600 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 857 €
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -57 857 €
Résultat foncier Année 1 : -47 970 €(Déficit de 47 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 807 €/an
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -12 807 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 920 €/an(Déficit de 2 920 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26569.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 887 €57 861 €4 355 €-47 974 €21 400 €26 574 €26 574 €
210 085 €12 695 €4 239 €-2 610 €2 610 €-26 574 €
310 286 €12 575 €4 119 €-2 289 €2 289 €-26 574 €
410 492 €12 451 €3 995 €-1 959 €1 959 €-26 574 €
510 702 €12 323 €3 866 €-1 621 €1 621 €-26 574 €
610 916 €12 190 €3 734 €-1 274 €1 274 €-26 574 €
711 134 €12 053 €3 596 €-918 €918 €-26 574 €
811 357 €11 911 €3 454 €-554 €554 €-26 574 €
911 584 €11 764 €3 308 €-180 €180 €-26 574 €
1011 816 €11 612 €3 156 €204 €--26 370 €
1112 052 €11 455 €2 999 €597 €--25 773 €
1212 293 €11 292 €2 836 €1 001 €---
1312 539 €11 124 €2 668 €1 415 €---
1412 790 €10 951 €2 494 €1 839 €---
1513 046 €10 771 €2 315 €2 275 €---
1613 306 €10 585 €2 129 €2 722 €---
1713 573 €10 393 €1 936 €3 180 €---
1813 844 €10 194 €1 737 €3 650 €---
1914 121 €9 988 €1 532 €4 133 €---
2014 403 €9 775 €1 319 €4 628 €---
2114 691 €9 555 €1 099 €5 137 €---
2214 985 €9 327 €871 €5 658 €---
2315 285 €9 092 €635 €6 193 €---
2415 591 €8 848 €392 €6 743 €---
2515 902 €8 596 €140 €7 306 €---
TOTAL316 681 €319 378 €62 921 €-2 697 €32 805 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 841 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-6 420 €+8 496 €
2+2 076 €-783 €+2 859 €
3+2 076 €-687 €+2 763 €
4+2 076 €-588 €+2 664 €
5+2 076 €-486 €+2 562 €
6+2 076 €-382 €+2 458 €
7+2 076 €-276 €+2 352 €
8+2 076 €-166 €+2 242 €
9+2 076 €-54 €+2 130 €
10+2 076 €0 €+2 076 €
11+2 076 €0 €+2 076 €
12+2 076 €+300 €+1 776 €
13+2 076 €+424 €+1 652 €
14+2 076 €+552 €+1 524 €
15+2 076 €+682 €+1 394 €
16+2 076 €+816 €+1 260 €
17+2 076 €+954 €+1 122 €
18+2 076 €+1 095 €+981 €
19+2 076 €+1 240 €+836 €
20+2 076 €+1 389 €+687 €
21+2 076 €+1 541 €+535 €
22+2 076 €+1 697 €+379 €
23+2 076 €+1 858 €+218 €
24+2 076 €+2 023 €+53 €
25+2 076 €+2 192 €-116 €
Total+51 900 €+6 923 €+44 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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