Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface91
Coût Total338 660
Loyer Annuel18 625
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-381
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 494,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

94260 FRESNES-QUARTIER CHARCOT ZOLA-PROCHE T10-APPARTEMENT 5 PIECES- 3 CHAMBRES-91 m2-2 BALCONS-PARKING- CAVE-ENVIRONNEMENT VERDOYANT-RESIDENCE SECURISEE-GARDIEN- Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement traversant lumineux situé au premier étage , de type F5, d'une superficie de 91m2. Cet appartement se compose d'une grande entrée, d'une pièce de vie donnant sur un balcon avec cellier( possibilité de créer une chambre en plus), une cuisine séparée donnant sur le balcon , une pièce ( initialement salle de bain ) ,une salle d'eau un toilette séparé, trois chambres et un deuxième balcon donnant sur une chambre. A cela s'ajoute une grande cave (10m²) et une place de parking extérieure. Actuellement aménagé en cabinet médial, cet appartement nécessite la remise en état de la cuisine et la salle de bain pour être fonctionnel en tant que logement. Idéalement situé, proche de toute commodités, des commerces et des transports en commun. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Jérôme Vassard - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Nanterre sous le n°508619533. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Total : 338 660
Prix d'acquisition : 227 000
Travaux : 93 500
Valeur du bien : 320 500
Frais de notaire : 18 160
Coût estimé : 18 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1552€/mois
Loyer annuel estimé : 18625€/an
Fourchette totale : 1308€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 15700€ - 22095€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 159,15 €/m²
Basé sur :400 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 483
Prix d'achat :227 000
Décote à l'achat :-60 483 (-21.0%)
Marge achat-revente :-51 177€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :98,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 777,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 072,78
Coût de l'assurance :29 632,75
Taxe foncière : 1 862,52€/an
Soit par mois : 155,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 933,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-380,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 500(1 027 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 8000€ (prix moyen 8000€ incluant main d'œuvre) = 8000€
  • Menuiseries:16 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 8100€
  • Eau chaude:7 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 3500€
  • Cuisine:36 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 18000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 900€
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€/chambre = 450€ (prix moyen incluant main d'œuvre) = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 625 €/an
Calcul : 1 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 660 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 185 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 949
Revenus locatifs : +18 625
Charges déductibles : -107 949
Résultat foncier Année 1 : -89 324(Déficit de 89 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 924
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 449 €/an
Revenus locatifs : +18 625
Charges déductibles : -14 449
Résultat foncier Années 2+ : 4 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67924.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 625107 96011 413-89 33521 400 €67 935 €67 935 €
218 99814 15811 1104 840--63 095 €
319 37813 84510 7975 533--57 562 €
419 76513 52110 4736 245--51 318 €
520 16113 18610 1386 975--44 343 €
620 56412 8399 7917 725--36 618 €
720 97512 4809 4328 495--28 123 €
821 39512 1099 0619 286--18 837 €
921 82211 7258 67710 098--8 739 €
1022 25911 3278 27910 932---
1122 70410 9167 86811 788---
1223 15810 4917 44312 667---
1323 62110 0517 00313 571---
1424 0949 5956 54714 498---
1524 5769 1246 07615 451---
1625 0678 6375 58916 430---
1725 5688 1325 08517 436---
1826 0807 6114 56318 469---
1926 6017 0714 02319 531---
2027 1336 5123 46420 621---
2127 6765 9342 88621 742---
2228 2305 3362 28822 893---
2328 7944 7171 67024 077---
2429 3704 0771 03025 293---
2529 9583 41536726 542---
TOTAL596 572334 769165 073261 80421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 804
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 911-6 420+10 331
2+3 9110+3 911
3+3 9110+3 911
4+3 9110+3 911
5+3 9110+3 911
6+3 9110+3 911
7+3 9110+3 911
8+3 9110+3 911
9+3 9110+3 911
10+3 911+658+3 253
11+3 911+3 536+375
12+3 911+3 800+111
13+3 911+4 071-160
14+3 911+4 350-439
15+3 911+4 635-724
16+3 911+4 929-1 018
17+3 911+5 231-1 320
18+3 911+5 541-1 630
19+3 911+5 859-1 948
20+3 911+6 186-2 275
21+3 911+6 523-2 612
22+3 911+6 868-2 957
23+3 911+7 223-3 312
24+3 911+7 588-3 677
25+3 911+7 963-4 052
Total+97 775+78 541+19 234
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →