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Maison 6 pièces 126 m²

VilleMennetou-sur-Cher (41)
Surface126
Coût Total161 243
Loyer Annuel11 310
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 725 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 878,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 126 m²

Vallée du Cher à 15 min de Romorantin, dans un charmant village médiéval, cet ensemble immobilier vous propose une première maison comprenant entrée sur salon , cuisine aménagée et équipée, salle à manger avec cheminée insert, dégagement et WC. A l'étage un grand palier avec placard dessert une grande chambre et une salle d'eau avec WC. Dans la cour intérieure vous aurez accès à la seconde maison qui vous propose une pièce de vie avec kitchenette et cheminée insert, une chambre et une salle d'eau avec WC. Vous disposerez aussi d'un cellier et d'un vaste grenier offrant de belles possibilités. Laissez votre imaginaire faire afin d'optimiser au mieux le potentiel de ce bel ensemble implanté sur un terrain clos de 233 m²avec portail motorisé. Une question, une visite contactez Philippe Massin votre conseiller Stéphane Plaza Immobilier au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées] Philippe Massin (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 899912646 - BLOIS.

Surface : 126 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/05/2026

Consommation énergie primaire : 262 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 590 € et 3 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mennetou-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.268547, 1.865285
Total : 161 243
Prix d'acquisition : 110 725
Travaux : 41 660
Valeur du bien : 152 385
Frais de notaire : 8 858
Coût estimé : 8 858
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11310€/an
Fourchette totale : 746€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8948€ - 14295€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 007,82 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 985
Prix d'achat :110 725
Décote à l'achat :-16 260 (-12.8%)
Marge achat-revente :-34 258€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 243
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 997,37
Coût de l'assurance :14 108,76
Taxe foncière : 1 131,02€/an
Soit par mois : 94,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 660(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennetou-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 660✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 243 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 560
Revenus locatifs : +11 310
Charges déductibles : -48 560
Résultat foncier Année 1 : -37 250(Déficit de 37 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 850
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 900 €/an
Revenus locatifs : +11 310
Charges déductibles : -6 900
Résultat foncier Années 2+ : 4 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15849.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 725
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 971(65% de 110 725 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 617 €/an
Calcul : 71 971 € × 3,636% = 2 617
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 31048 5655 209-37 25521 400 €15 855 €15 855 €
211 5366 7645 0694 772--11 082 €
311 7676 6194 9235 148--5 934 €
412 0026 4684 7735 534--400 €
512 2426 3134 6185 929---
612 4876 1534 4576 335---
712 7375 9874 2926 750---
812 9925 8164 1207 176---
913 2525 6393 9447 613---
1013 5175 4563 7618 061---
1113 7875 2673 5728 520---
1214 0635 0723 3778 991---
1314 3444 8713 1759 473---
1414 6314 6622 9679 969---
1514 9244 4472 75210 476---
1615 2224 2252 53010 997---
1715 5263 9952 30011 531---
1815 8373 7582 06212 079---
1916 1543 5131 81712 641---
2016 4773 2591 56413 218---
2116 8062 9981 30213 809---
2217 1422 7271 03214 415---
2317 4852 44875215 038---
2417 8352 15946415 676---
2518 1921 86116516 331---
TOTAL362 268159 04274 997203 22621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 226
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375-6 420+8 795
2+2 3750+2 375
3+2 3750+2 375
4+2 3750+2 375
5+2 375+1 659+716
6+2 375+1 900+475
7+2 375+2 025+350
8+2 375+2 153+222
9+2 375+2 284+91
10+2 375+2 418-43
11+2 375+2 556-181
12+2 375+2 697-322
13+2 375+2 842-467
14+2 375+2 991-616
15+2 375+3 143-768
16+2 375+3 299-924
17+2 375+3 459-1 084
18+2 375+3 624-1 249
19+2 375+3 792-1 417
20+2 375+3 965-1 590
21+2 375+4 143-1 768
22+2 375+4 325-1 950
23+2 375+4 511-2 136
24+2 375+4 703-2 328
25+2 375+4 899-2 524
Total+59 375+60 968+-1 593
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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