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Achat triplex

Bien expiré
VilleCabannes (13)
Surface115m²
Coût Total198 060€
Loyer Annuel13 990€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 152,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 115 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel

Situé sur la commune de Cabannes, proche des commerces en Centre-ville, ce bâtiment récemment rénové sur l'extérieur (toiture et façade entièrement refaites) offre une base saine et sécurisée pour concrétiser votre projet de vie ou investissement.

Disposition actuelle :

  • Grande pièce de vie lumineuse avec un espace cuisine
  • 2 chambres exploitables immédiatement
  • 1 salle d'eau avec WC A l'étage :
  • 2 chambres supplémentaires à finaliser (devis prêts si besoin)
  • 2 volumes de greniers attenants aménageables

Possibilité d'augmenter significativement la surface habitable après travaux, optimisant ainsi la rentabilité locative ou la valeur de revente.

A visiter sans tarder ! Prix de vente : 132500 euros FAI (honoraires charge vendeur) Copropriété de 2 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 200.00 euros. Karin SCOTTO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 822584348 - Tarascon.

Ville : Cabannes
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13440
Total : 198 060€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 54 960€
Valeur du bien : 187 460€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13990€/an
Fourchette totale : 951€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 11408€ - 17156€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 036,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 590,24€
Coût de l'assurance :17 330,25€
Taxe foncière : 1 398,98€/an
Soit par mois : 116,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 165,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et jaunis nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 960 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 115 m² × 110€/m² = 12650€, Main d'œuvre: 350€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 660€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage = 60€/m² × 5 = 300€, Douche: 1500€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Main d'œuvre: 3200€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 120€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 1440€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabannes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 990 €/an
Calcul : 1 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 861 €
Revenus locatifs : +13 990 €
Charges déductibles : -63 861 €
Résultat foncier Année 1 : -49 871 €(Déficit de 49 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 901 €/an
Revenus locatifs : +13 990 €
Charges déductibles : -8 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28471.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 990 €63 868 €6 615 €-49 878 €21 400 €28 478 €28 478 €
214 270 €8 731 €6 439 €5 538 €--22 940 €
314 555 €8 549 €6 257 €6 006 €--16 934 €
414 846 €8 361 €6 069 €6 485 €--10 449 €
515 143 €8 166 €5 874 €6 977 €--3 472 €
615 446 €7 964 €5 672 €7 481 €---
715 755 €7 756 €5 464 €7 999 €---
816 070 €7 540 €5 248 €8 530 €---
916 391 €7 317 €5 025 €9 074 €---
1016 719 €7 086 €4 794 €9 633 €---
1117 054 €6 848 €4 556 €10 206 €---
1217 395 €6 601 €4 309 €10 794 €---
1317 742 €6 346 €4 053 €11 397 €---
1418 097 €6 082 €3 789 €12 016 €---
1518 459 €5 808 €3 516 €12 651 €---
1618 828 €5 526 €3 234 €13 302 €---
1719 205 €5 234 €2 942 €13 971 €---
1819 589 €4 931 €2 639 €14 658 €---
1919 981 €4 619 €2 327 €15 362 €---
2020 381 €4 296 €2 003 €16 085 €---
2120 788 €3 961 €1 669 €16 827 €---
2221 204 €3 615 €1 323 €17 589 €---
2321 628 €3 257 €965 €18 371 €---
2422 061 €2 887 €595 €19 173 €---
2522 502 €2 504 €212 €19 997 €---
TOTAL448 098 €207 855 €95 590 €240 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 938 €-6 420 €+9 358 €
2+2 938 €0 €+2 938 €
3+2 938 €0 €+2 938 €
4+2 938 €0 €+2 938 €
5+2 938 €0 €+2 938 €
6+2 938 €+1 203 €+1 735 €
7+2 938 €+2 400 €+538 €
8+2 938 €+2 559 €+379 €
9+2 938 €+2 722 €+216 €
10+2 938 €+2 890 €+48 €
11+2 938 €+3 062 €-124 €
12+2 938 €+3 238 €-300 €
13+2 938 €+3 419 €-481 €
14+2 938 €+3 605 €-667 €
15+2 938 €+3 795 €-857 €
16+2 938 €+3 991 €-1 053 €
17+2 938 €+4 191 €-1 253 €
18+2 938 €+4 397 €-1 459 €
19+2 938 €+4 609 €-1 671 €
20+2 938 €+4 825 €-1 887 €
21+2 938 €+5 048 €-2 110 €
22+2 938 €+5 277 €-2 339 €
23+2 938 €+5 511 €-2 573 €
24+2 938 €+5 752 €-2 814 €
25+2 938 €+5 999 €-3 061 €
Total+73 450 €+72 073 €+1 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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