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Appartement 30 m² à Troyes

VilleTroyes (10)
Surface30m²
Coût Total83 740€
Loyer Annuel4 543€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 30 m², 1 pièce, 1 balcon

Au pied du centre ville, venez découvrir ce studio de 30m² situé au 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une petite copropriété en bon état. Cet appartement se compose d'une entrée, une pièce de vie de 18m² avec balcon, une cuisine indépendante et une salle de bains avec wc. Pour compléter ce bien, une cave privative. Appartement loué 340€ hors charges.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297470, 4.074800
Total : 83 740€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 80 700€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 379€/mois
Loyer annuel estimé : 4543€/an
Fourchette totale : 303€ - 473€/mois
Fourchette annuelle : 3633€ - 5680€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,86 €/m²
Basé sur :787 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 286 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :-17 286€ (-31.3%)
Marge achat-revente :-28 454€ (-51.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :31,40€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 446,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 817,32€
Coût de l'assurance :9 420,75€
Taxe foncière : 454,27€/an
Soit par mois : 37,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 378,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 484,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs présentant des traces d'humidité nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(1 423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 543 €/an
Calcul : 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 740 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 350 €
Revenus locatifs : +4 543 €
Charges déductibles : -46 350 €
Résultat foncier Année 1 : -41 808 €(Déficit de 41 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 650 €/an
Revenus locatifs : +4 543 €
Charges déductibles : -3 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20407.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 543 €46 353 €2 822 €-41 810 €21 400 €20 410 €20 410 €
24 634 €3 578 €2 747 €1 055 €--19 355 €
34 726 €3 501 €2 670 €1 225 €--18 130 €
44 821 €3 421 €2 590 €1 400 €--16 730 €
54 917 €3 338 €2 507 €1 579 €--15 150 €
65 015 €3 252 €2 421 €1 763 €--13 387 €
75 116 €3 163 €2 332 €1 952 €--11 435 €
85 218 €3 072 €2 240 €2 147 €--9 288 €
95 322 €2 977 €2 146 €2 346 €--6 942 €
105 429 €2 878 €2 047 €2 551 €--4 392 €
115 537 €2 777 €1 946 €2 761 €--1 631 €
125 648 €2 672 €1 840 €2 977 €---
135 761 €2 563 €1 732 €3 199 €---
145 876 €2 450 €1 619 €3 426 €---
155 994 €2 334 €1 502 €3 660 €---
166 114 €2 213 €1 382 €3 901 €---
176 236 €2 088 €1 257 €4 148 €---
186 361 €1 959 €1 128 €4 402 €---
196 488 €1 826 €995 €4 662 €---
206 618 €1 688 €857 €4 930 €---
216 750 €1 545 €714 €5 205 €---
226 885 €1 397 €566 €5 488 €---
237 023 €1 244 €413 €5 779 €---
247 163 €1 086 €255 €6 078 €---
257 307 €922 €91 €6 385 €---
TOTAL145 503 €104 295 €40 817 €41 208 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+954 €-6 420 €+7 374 €
2+954 €0 €+954 €
3+954 €0 €+954 €
4+954 €0 €+954 €
5+954 €0 €+954 €
6+954 €0 €+954 €
7+954 €0 €+954 €
8+954 €0 €+954 €
9+954 €0 €+954 €
10+954 €0 €+954 €
11+954 €0 €+954 €
12+954 €+893 €+61 €
13+954 €+960 €-6 €
14+954 €+1 028 €-74 €
15+954 €+1 098 €-144 €
16+954 €+1 170 €-216 €
17+954 €+1 244 €-290 €
18+954 €+1 320 €-366 €
19+954 €+1 399 €-445 €
20+954 €+1 479 €-525 €
21+954 €+1 562 €-608 €
22+954 €+1 646 €-692 €
23+954 €+1 734 €-780 €
24+954 €+1 823 €-869 €
25+954 €+1 915 €-961 €
Total+23 850 €+12 852 €+10 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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