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Maison - 7 pièce(s) - 195 m²

VilleSaint-Macaire-du-Bois (49)
Surface195
Coût Total197 890
Loyer Annuel17 334
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+252
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 558,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Olivia Fardeau vous propose: Située à SAINT MACAIRE DU BOIS - 49260, cette propriété de caractère propose une surface totale de 195 m2 sur un vaste terrain de 1745 m2, offrant de multiples possibilités de réaménagement, comprenant : entrée, cuisine, salon, séjour, salle d'eau - WC. Au 1er étage : palier, 4 chambres, salle d'eau, pièce. Cette propriété authentique saura séduire les amateurs de rénovation et de belles pierres. Une belle opportunité à saisir pour créer la maison de vos rêves. Extérieur : hangar ouvert, petite dépendance en mauvais état. TOITURE, CHARPENTE, GOUTTIERE ont été entièrement refaites à NEUF. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette longère exceptionnelle !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Olivia Fardeau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 489164715, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 195
  • Superficie terrain : 1745
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 4
  • Nb. de pièces : 7
  • Nb. de salles d'eau : 2
  • Nb. de WC : 1
Ville : Saint-Macaire-du-Bois
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49260
Total : 197 890
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 80 170
Valeur du bien : 189 170
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 5.67€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17334€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1888€/mois
Fourchette annuelle : 13259€ - 22662€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 231,06 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :240 057
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-131 057 (-54.6%)
Marge achat-revente :42 167€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 890
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 315,19
Coût de l'assurance :17 315,38
Taxe foncière : 1 733,39€/an
Soit par mois : 144,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :251,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et usée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, sol et électricité
Quantité: 45 m² (25 m² + 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 4 chambres, y compris revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 195 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 195 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 170(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 920
    Isolation des combles: 195 m² × 56€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salon:6 750
    Rénovation complète salon: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 3000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, installation incluse)
  • Chambres:9 600
    Rénovation complète 4 chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 900
    Mise aux normes plomberie: 195 m² × 20€/m² = 3900€ (installation incluse)
Notes :

Estimation basée sur les prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 334 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 890 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 170
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 435
Revenus locatifs : +17 334
Charges déductibles : -89 435
Résultat foncier Année 1 : -72 101(Déficit de 72 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 701
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 265 €/an
Revenus locatifs : +17 334
Charges déductibles : -9 265
Résultat foncier Années 2+ : 8 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50701.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 33489 4426 846-72 10821 400 €50 708 €50 708 €
217 6819 0926 6668 588--42 120 €
318 0348 9076 4819 127--32 992 €
418 3958 7146 2889 680--23 312 €
518 7638 5156 08910 248--13 064 €
619 1388 3095 88310 829--2 235 €
719 5218 0955 66911 425---
819 9117 8745 44812 037---
920 3097 6455 21912 664---
1020 7167 4084 98213 308---
1121 1307 1624 73613 968---
1221 5536 9084 48214 645---
1321 9846 6454 21915 339---
1422 4236 3723 94616 052---
1522 8726 0893 66316 782---
1623 3295 7973 37117 532---
1723 7965 4943 06818 302---
1824 2725 1802 75419 092---
1924 7574 8552 42919 902---
2025 2524 5192 09320 733---
2125 7574 1701 74421 587---
2226 2723 8101 38422 463---
2326 7983 4361 01023 362---
2427 3343 04962324 285---
2527 8802 64822225 232---
TOTAL555 210240 13599 315315 07421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640-6 420+10 060
2+3 6400+3 640
3+3 6400+3 640
4+3 6400+3 640
5+3 6400+3 640
6+3 6400+3 640
7+3 640+2 757+883
8+3 640+3 611+29
9+3 640+3 799-159
10+3 640+3 992-352
11+3 640+4 190-550
12+3 640+4 393-753
13+3 640+4 602-962
14+3 640+4 815-1 175
15+3 640+5 035-1 395
16+3 640+5 260-1 620
17+3 640+5 491-1 851
18+3 640+5 727-2 087
19+3 640+5 971-2 331
20+3 640+6 220-2 580
21+3 640+6 476-2 836
22+3 640+6 739-3 099
23+3 640+7 009-3 369
24+3 640+7 285-3 645
25+3 640+7 570-3 930
Total+91 000+94 522+-3 522
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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