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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePau (64)
Surface101m²
Coût Total203 490€
Loyer Annuel12 691€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 480,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, 2 salles de bain, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, calme, Belle vue, Non meublé

Appartement à vendre de 101 m², idéalement situé à Pau (quartier Peyroulet). Bel espace de vie avec un grand salon séjour lumineux, 3 chambres dont une suite parentale avec dressing et salle de bain privative, une partie nuit avec toilettes et salle de bains séparés, balcon et terrasse au sud, offrant une vue dégagée sur un espace vert. Ce bien dispose d'un garage et de l'ascenseur. État correct, prévoir quelques travaux de modernisation mais le potentiel est indéniable. Situé au calme, proche bus, commerces et écoles. Contactez-nous pour visiter rapidement. Référence agence : 577

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.305250, -0.356390
Total : 203 490€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 42 030€
Valeur du bien : 191 530€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12691€/an
Fourchette totale : 832€ - 1344€/mois
Fourchette annuelle : 9988€ - 16125€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :1049 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 388 €
Prix d'achat :149 500 €
Décote à l'achat :-46 888€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-7 102€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :59,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 186,97€
Coût de l'assurance :17 805,37€
Taxe foncière : 1 269,10€/an
Soit par mois : 105,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine fonctionnelle mais datée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 030 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 691 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 490 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 862 €
Revenus locatifs : +12 691 €
Charges déductibles : -50 862 €
Résultat foncier Année 1 : -38 171 €(Déficit de 38 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 832 €/an
Revenus locatifs : +12 691 €
Charges déductibles : -8 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16771.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 691 €50 869 €6 857 €-38 178 €21 400 €16 778 €16 778 €
212 945 €8 657 €6 676 €4 288 €--12 490 €
313 204 €8 469 €6 487 €4 735 €--7 755 €
413 468 €8 274 €6 293 €5 194 €--2 561 €
513 737 €8 073 €6 091 €5 664 €---
614 012 €7 864 €5 883 €6 147 €---
714 292 €7 649 €5 667 €6 643 €---
814 578 €7 426 €5 444 €7 152 €---
914 870 €7 195 €5 214 €7 675 €---
1015 167 €6 956 €4 975 €8 211 €---
1115 470 €6 709 €4 728 €8 761 €---
1215 780 €6 454 €4 472 €9 326 €---
1316 095 €6 189 €4 208 €9 906 €---
1416 417 €5 915 €3 934 €10 502 €---
1516 745 €5 632 €3 651 €11 113 €---
1617 080 €5 339 €3 358 €11 741 €---
1717 422 €5 036 €3 055 €12 386 €---
1817 770 €4 723 €2 742 €13 048 €---
1918 126 €4 398 €2 417 €13 727 €---
2018 488 €4 063 €2 082 €14 426 €---
2118 858 €3 716 €1 734 €15 143 €---
2219 235 €3 356 €1 375 €15 879 €---
2319 620 €2 985 €1 003 €16 635 €---
2420 012 €2 600 €619 €17 412 €---
2520 413 €2 202 €221 €18 211 €---
TOTAL406 496 €190 750 €99 187 €215 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665 €-6 420 €+9 085 €
2+2 665 €0 €+2 665 €
3+2 665 €0 €+2 665 €
4+2 665 €0 €+2 665 €
5+2 665 €+931 €+1 734 €
6+2 665 €+1 844 €+821 €
7+2 665 €+1 993 €+672 €
8+2 665 €+2 146 €+519 €
9+2 665 €+2 302 €+363 €
10+2 665 €+2 463 €+202 €
11+2 665 €+2 628 €+37 €
12+2 665 €+2 798 €-133 €
13+2 665 €+2 972 €-307 €
14+2 665 €+3 151 €-486 €
15+2 665 €+3 334 €-669 €
16+2 665 €+3 522 €-857 €
17+2 665 €+3 716 €-1 051 €
18+2 665 €+3 914 €-1 249 €
19+2 665 €+4 118 €-1 453 €
20+2 665 €+4 328 €-1 663 €
21+2 665 €+4 543 €-1 878 €
22+2 665 €+4 764 €-2 099 €
23+2 665 €+4 991 €-2 326 €
24+2 665 €+5 224 €-2 559 €
25+2 665 €+5 463 €-2 798 €
Total+66 625 €+64 724 €+1 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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