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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface35m²
Coût Total87 800€
Loyer Annuel4 674€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 35 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Situé sur le Centre Ville de Saint-Etenne, dans une résidence de standing, nous vous proposons cette ancienne loge de gardien à rénover. Nous avons 1 cuisine, 1 pièce à vivre/chambre, 1 salle de bains. Immeube le Vicoria au 15 rue Aristide Briand et de la Paix. En exclusivité chez NEYRET Immobilier / Emmanuel DELAVAL 06/16/28/28/82 A visiter rapidement !!

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439101, 4.384251
Total : 87 800€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 85 000€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 390€/mois
Loyer annuel estimé : 4674€/an
Fourchette totale : 295€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 3538€ - 6176€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,47 €/m²
Basé sur :976 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 176 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-6 176€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-46 624€ (-113.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :35,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 464,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 116,35€
Coût de l'assurance :10 536,00€
Taxe foncière : 467,40€/an
Soit par mois : 38,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 389,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(1 429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambre: 35 m² × 100€/m² = 3500€, Peinture 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 674 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 740 €
Revenus locatifs : +4 674 €
Charges déductibles : -53 740 €
Résultat foncier Année 1 : -49 066 €(Déficit de 49 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 740 €/an
Revenus locatifs : +4 674 €
Charges déductibles : -3 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27666.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 674 €53 743 €2 854 €-49 069 €21 400 €27 669 €27 669 €
24 768 €3 666 €2 777 €1 101 €--26 567 €
34 863 €3 587 €2 698 €1 276 €--25 291 €
44 960 €3 504 €2 616 €1 456 €--23 835 €
55 059 €3 420 €2 531 €1 640 €--22 196 €
65 161 €3 332 €2 443 €1 829 €--20 367 €
75 264 €3 241 €2 352 €2 022 €--18 345 €
85 369 €3 148 €2 259 €2 221 €--16 123 €
95 476 €3 051 €2 162 €2 426 €--13 698 €
105 586 €2 951 €2 062 €2 635 €--11 062 €
115 698 €2 847 €1 959 €2 850 €--8 212 €
125 812 €2 741 €1 852 €3 071 €---
135 928 €2 630 €1 741 €3 298 €---
146 046 €2 516 €1 627 €3 530 €---
156 167 €2 398 €1 509 €3 769 €---
166 291 €2 276 €1 388 €4 014 €---
176 416 €2 150 €1 262 €4 266 €---
186 545 €2 020 €1 132 €4 524 €---
196 676 €1 886 €997 €4 790 €---
206 809 €1 747 €858 €5 062 €---
216 945 €1 603 €715 €5 342 €---
227 084 €1 455 €566 €5 629 €---
237 226 €1 302 €413 €5 924 €---
247 370 €1 143 €254 €6 227 €---
257 518 €980 €91 €6 538 €---
TOTAL149 711 €113 337 €41 116 €36 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+982 €-6 420 €+7 402 €
2+982 €0 €+982 €
3+982 €0 €+982 €
4+982 €0 €+982 €
5+982 €0 €+982 €
6+982 €0 €+982 €
7+982 €0 €+982 €
8+982 €0 €+982 €
9+982 €0 €+982 €
10+982 €0 €+982 €
11+982 €0 €+982 €
12+982 €+921 €+61 €
13+982 €+989 €-7 €
14+982 €+1 059 €-77 €
15+982 €+1 131 €-149 €
16+982 €+1 204 €-222 €
17+982 €+1 280 €-298 €
18+982 €+1 357 €-375 €
19+982 €+1 437 €-455 €
20+982 €+1 519 €-537 €
21+982 €+1 603 €-621 €
22+982 €+1 689 €-707 €
23+982 €+1 777 €-795 €
24+982 €+1 868 €-886 €
25+982 €+1 961 €-979 €
Total+24 550 €+13 376 €+11 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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