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Appartement 2 pièces 58 m²

VilleAuxerre (89)
Surface58m²
Coût Total101 011€
Loyer Annuel8 825€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 955 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 154,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 58 m²

Auxerre, dans immeuble rénové (isolation extérieur), appartement de 2 pièces très bien agencé. Grande entrée, débarras, 1 chambre, salle de bain, cuisine. Double vitrage pvc Chauffage urbain : classe énergétique C !

A vos pinceaux pour lui donner un coup d'éclat !

Surface : 58 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 36 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/07/2026

Consommation énergie primaire : 300 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 102 € et 1 492 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.810402, 3.554579
Total : 101 011€
Prix d'acquisition : 66 955€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 95 655€
Frais de notaire : 5 356€
Coût estimé : 5 356€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8825€/an
Fourchette totale : 604€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 7252€ - 10739€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 079,09 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 587 €
Prix d'achat :66 955 €
Décote à l'achat :+4 368€ (+7.0%)
Marge achat-revente :-38 424€ (-61.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 011€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 522,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 267,60€
Coût de l'assurance :7 575,83€
Taxe foncière : 882,53€/an
Soit par mois : 73,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage urbain performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries existantes pour assurer une meilleure isolation
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel du carrelage et des éléments sanitaires pour moderniser la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir l'état général
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, travaux cosmétiques recommandés
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture de l'entrée pour rafraîchir l'espace
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11600€ = 11600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 1200€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 825 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 011 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 226 €
Revenus locatifs : +8 825 €
Charges déductibles : -33 226 €
Résultat foncier Année 1 : -24 401 €(Déficit de 24 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 526 €/an
Revenus locatifs : +8 825 €
Charges déductibles : -4 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3000.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 955 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 521 €(65% de 66 955 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 583 €/an
Calcul : 43 521 € × 3,636% = 1 583 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 825 €33 229 €3 344 €-24 404 €21 400 €3 004 €3 004 €
29 002 €4 440 €3 254 €4 562 €---
39 182 €4 348 €3 162 €4 834 €---
49 365 €4 252 €3 066 €5 113 €---
59 553 €4 153 €2 968 €5 400 €---
69 744 €4 051 €2 865 €5 693 €---
79 939 €3 945 €2 760 €5 993 €---
810 137 €3 836 €2 651 €6 301 €---
910 340 €3 723 €2 538 €6 617 €---
1010 547 €3 606 €2 421 €6 941 €---
1110 758 €3 486 €2 300 €7 272 €---
1210 973 €3 361 €2 175 €7 612 €---
1311 193 €3 231 €2 046 €7 961 €---
1411 416 €3 098 €1 912 €8 318 €---
1511 645 €2 960 €1 774 €8 685 €---
1611 878 €2 817 €1 632 €9 061 €---
1712 115 €2 669 €1 484 €9 446 €---
1812 358 €2 517 €1 331 €9 841 €---
1912 605 €2 359 €1 173 €10 246 €---
2012 857 €2 196 €1 010 €10 661 €---
2113 114 €2 027 €841 €11 087 €---
2213 376 €1 852 €667 €11 524 €---
2313 644 €1 672 €486 €11 972 €---
2413 917 €1 485 €300 €12 431 €---
2514 195 €1 293 €107 €12 902 €---
TOTAL282 676 €106 607 €48 268 €176 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 825 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-6 420 €+8 273 €
2+1 853 €+467 €+1 386 €
3+1 853 €+1 450 €+403 €
4+1 853 €+1 534 €+319 €
5+1 853 €+1 620 €+233 €
6+1 853 €+1 708 €+145 €
7+1 853 €+1 798 €+55 €
8+1 853 €+1 890 €-37 €
9+1 853 €+1 985 €-132 €
10+1 853 €+2 082 €-229 €
11+1 853 €+2 182 €-329 €
12+1 853 €+2 284 €-431 €
13+1 853 €+2 388 €-535 €
14+1 853 €+2 496 €-643 €
15+1 853 €+2 605 €-752 €
16+1 853 €+2 718 €-865 €
17+1 853 €+2 834 €-981 €
18+1 853 €+2 952 €-1 099 €
19+1 853 €+3 074 €-1 221 €
20+1 853 €+3 198 €-1 345 €
21+1 853 €+3 326 €-1 473 €
22+1 853 €+3 457 €-1 604 €
23+1 853 €+3 591 €-1 738 €
24+1 853 €+3 729 €-1 876 €
25+1 853 €+3 871 €-2 018 €
Total+46 325 €+52 821 €+-6 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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