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Maison de ville 2 pièces 71 m²

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface71m²
Coût Total130 520€
Loyer Annuel7 117€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 985,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 2 pièces 71 m²

Maison de ville comprenant en rez-de-chaussée : entrée, séjour, salle d'eau, dégagement, toilettes, cuisine donnant accès à une cave. A l'étage: palier, une chambre avec une pièce pouvant être aménagée en dressing, un grenier. Petite cour close de murs, caves et une grange attenante. Travaux à prévoir.

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/11/2023

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.082043, 3.296226
Total : 130 520€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 54 920€
Valeur du bien : 124 920€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7117€/an
Fourchette totale : 485€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5816€ - 8710€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 170 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-20 170€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-40 350€ (-44.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 134,73€
Coût de l'assurance :11 420,50€
Taxe foncière : 711,74€/an
Soit par mois : 59,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre sans photo, état très mauvais
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 71 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 920 €(774 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 550€
    Isolation combles: 71 m² × 50€/m² = 3550€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:4 270€
    Plomberie générale: 71 m² × 60€/m² = 4270€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 638 €
Revenus locatifs : +7 117 €
Charges déductibles : -60 638 €
Résultat foncier Année 1 : -53 521 €(Déficit de 53 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 718 €/an
Revenus locatifs : +7 117 €
Charges déductibles : -5 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32120.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 117 €60 643 €4 554 €-53 525 €21 400 €32 125 €32 125 €
27 260 €5 604 €4 435 €1 656 €--30 469 €
37 405 €5 481 €4 312 €1 924 €--28 545 €
47 553 €5 353 €4 185 €2 200 €--26 345 €
57 704 €5 221 €4 053 €2 483 €--23 862 €
67 858 €5 084 €3 916 €2 774 €--21 088 €
78 015 €4 943 €3 774 €3 073 €--18 016 €
88 176 €4 796 €3 627 €3 380 €--14 636 €
98 339 €4 644 €3 475 €3 695 €--10 940 €
108 506 €4 486 €3 318 €4 020 €--6 921 €
118 676 €4 323 €3 154 €4 353 €--2 567 €
128 850 €4 154 €2 985 €4 696 €---
139 027 €3 979 €2 810 €5 048 €---
149 207 €3 797 €2 629 €5 410 €---
159 391 €3 610 €2 441 €5 782 €---
169 579 €3 415 €2 246 €6 164 €---
179 771 €3 213 €2 045 €6 557 €---
189 966 €3 004 €1 836 €6 962 €---
1910 165 €2 788 €1 620 €7 377 €---
2010 369 €2 564 €1 395 €7 805 €---
2110 576 €2 332 €1 163 €8 244 €---
2210 788 €2 091 €923 €8 696 €---
2311 003 €1 842 €674 €9 161 €---
2411 223 €1 584 €416 €9 639 €---
2511 448 €1 317 €148 €10 131 €---
TOTAL227 973 €150 269 €66 135 €77 705 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495 €-6 420 €+7 915 €
2+1 495 €0 €+1 495 €
3+1 495 €0 €+1 495 €
4+1 495 €0 €+1 495 €
5+1 495 €0 €+1 495 €
6+1 495 €0 €+1 495 €
7+1 495 €0 €+1 495 €
8+1 495 €0 €+1 495 €
9+1 495 €0 €+1 495 €
10+1 495 €0 €+1 495 €
11+1 495 €0 €+1 495 €
12+1 495 €+1 409 €+86 €
13+1 495 €+1 514 €-19 €
14+1 495 €+1 623 €-128 €
15+1 495 €+1 735 €-240 €
16+1 495 €+1 849 €-354 €
17+1 495 €+1 967 €-472 €
18+1 495 €+2 088 €-593 €
19+1 495 €+2 213 €-718 €
20+1 495 €+2 341 €-846 €
21+1 495 €+2 473 €-978 €
22+1 495 €+2 609 €-1 114 €
23+1 495 €+2 748 €-1 253 €
24+1 495 €+2 892 €-1 397 €
25+1 495 €+3 039 €-1 544 €
Total+37 375 €+24 082 €+13 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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