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Maison de ville 7 pièces 153 m²

Bien expiré
VilleLoches (37)
Surface153m²
Coût Total229 570€
Loyer Annuel15 727€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 032,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier

A 8kms de Loches, venez visiter cet ensemble immobilier composé de 2 logements libre de toute location.

Le 1er logement d'environ 100m², loué auparavant 650€ est composé d'un séjour, une cuisine, une sdb, 2WC et trois chambres.

Cave et garage avec atelier. DPE C

Le 2ème logement d'environ 54m², loué auparavant 510€ est composé d'une pièce de vie, une salle d'eau, un WC et 2 chambres. Cave. DPE E

Toiture et électricité refaites. Référence annonce : LG125 Consommation énergétique : 327 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 10 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 150 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 080 € et 1 520 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Loches
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.124485, 0.967067
Total : 229 570€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 58 930€
Valeur du bien : 216 930€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15727€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 12175€ - 20314€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 216,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 214,46€
Coût de l'assurance :20 087,38€
Taxe foncière : 1 572,67€/an
Soit par mois : 131,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments obsolètes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 930 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 180€
    Isolation toiture/combles: 153 m² × 60€/m² = 9180€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Loches (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 727 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 570 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 240 €
Revenus locatifs : +15 727 €
Charges déductibles : -69 240 €
Résultat foncier Année 1 : -53 514 €(Déficit de 53 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 310 €/an
Revenus locatifs : +15 727 €
Charges déductibles : -10 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 416 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32113.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 727 €69 248 €7 942 €-53 521 €21 400 €32 121 €32 121 €
216 041 €10 110 €7 734 €5 931 €--26 190 €
316 362 €9 894 €7 518 €6 468 €--19 722 €
416 689 €9 671 €7 295 €7 018 €--12 704 €
517 023 €9 440 €7 064 €7 583 €--5 121 €
617 363 €9 201 €6 825 €8 163 €---
717 711 €8 953 €6 577 €8 758 €---
818 065 €8 697 €6 320 €9 368 €---
918 426 €8 431 €6 055 €9 995 €---
1018 795 €8 156 €5 779 €10 639 €---
1119 171 €7 871 €5 495 €11 300 €---
1219 554 €7 576 €5 199 €11 979 €---
1319 945 €7 270 €4 894 €12 675 €---
1420 344 €6 954 €4 577 €13 391 €---
1520 751 €6 626 €4 250 €14 125 €---
1621 166 €6 286 €3 910 €14 880 €---
1721 589 €5 935 €3 559 €15 654 €---
1822 021 €5 571 €3 195 €16 450 €---
1922 462 €5 194 €2 818 €17 267 €---
2022 911 €4 804 €2 428 €18 107 €---
2123 369 €4 400 €2 024 €18 969 €---
2223 836 €3 981 €1 605 €19 855 €---
2324 313 €3 548 €1 172 €20 765 €---
2424 799 €3 099 €723 €21 700 €---
2525 295 €2 634 €258 €22 661 €---
TOTAL503 730 €233 548 €115 214 €270 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 303 €-6 420 €+9 723 €
2+3 303 €0 €+3 303 €
3+3 303 €0 €+3 303 €
4+3 303 €0 €+3 303 €
5+3 303 €0 €+3 303 €
6+3 303 €+912 €+2 391 €
7+3 303 €+2 627 €+676 €
8+3 303 €+2 811 €+492 €
9+3 303 €+2 999 €+304 €
10+3 303 €+3 192 €+111 €
11+3 303 €+3 390 €-87 €
12+3 303 €+3 594 €-291 €
13+3 303 €+3 803 €-500 €
14+3 303 €+4 017 €-714 €
15+3 303 €+4 238 €-935 €
16+3 303 €+4 464 €-1 161 €
17+3 303 €+4 696 €-1 393 €
18+3 303 €+4 935 €-1 632 €
19+3 303 €+5 180 €-1 877 €
20+3 303 €+5 432 €-2 129 €
21+3 303 €+5 691 €-2 388 €
22+3 303 €+5 957 €-2 654 €
23+3 303 €+6 230 €-2 927 €
24+3 303 €+6 510 €-3 207 €
25+3 303 €+6 798 €-3 495 €
Total+82 575 €+81 054 €+1 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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