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Maison à vendre divisible en 3 appartements

VilleSancerre (18)
Surface68m²
Coût Total104 040€
Loyer Annuel6 739€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 720,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 3 pièces, 31 m² de terrain

En plein centre du village de Sancerre, charmante maison à rénover comprenant au rez de chaussée : entrée et pièce de 32 m2 avec accès à une cave voûtée de 36 m2 au premier étage : appartement de 68 m2 comprenant entrée, cuisine ouverte sur une pièce de vie lumineuse de 35 m2 avec fenêtres en double-vitrage, bureau, chambre et salle d'eau-wc et au deuxième étage : grenier aménageable sur l'ensemble. Visite virtuelle disponible sur le lien suivant :

Référence agence : 14608

Ville : Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.330060, 2.836870
Total : 104 040€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 51 120€
Valeur du bien : 100 120€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.26€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6739€/an
Fourchette totale : 439€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5269€ - 8617€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :932,69 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 423 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-14 423€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-40 617€ (-64.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 545,69€
Coût de l'assurance :9 103,50€
Taxe foncière : 673,86€/an
Soit par mois : 56,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (estimation selon surface)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 120 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation combles:2 720€
    Isolation combles: 68 m² × 40€/m² = 2720€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation chambres: 2 chambres × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancerre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 739 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 650 €
Revenus locatifs : +6 739 €
Charges déductibles : -55 650 €
Résultat foncier Année 1 : -48 912 €(Déficit de 48 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 530 €/an
Revenus locatifs : +6 739 €
Charges déductibles : -4 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27511.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 739 €55 654 €3 496 €-48 915 €21 400 €27 515 €27 515 €
26 873 €4 441 €3 403 €2 432 €--25 083 €
37 011 €4 345 €3 307 €2 666 €--22 417 €
47 151 €4 246 €3 208 €2 906 €--19 511 €
57 294 €4 143 €3 105 €3 151 €--16 360 €
67 440 €4 036 €2 998 €3 404 €--12 956 €
77 589 €3 926 €2 888 €3 662 €--9 294 €
87 741 €3 813 €2 775 €3 928 €--5 366 €
97 895 €3 695 €2 657 €4 200 €--1 166 €
108 053 €3 573 €2 535 €4 480 €---
118 214 €3 447 €2 409 €4 767 €---
128 379 €3 317 €2 279 €5 062 €---
138 546 €3 182 €2 144 €5 364 €---
148 717 €3 042 €2 004 €5 675 €---
158 891 €2 898 €1 860 €5 993 €---
169 069 €2 749 €1 711 €6 320 €---
179 251 €2 594 €1 556 €6 656 €---
189 436 €2 435 €1 397 €7 001 €---
199 624 €2 269 €1 231 €7 355 €---
209 817 €2 098 €1 060 €7 719 €---
2110 013 €1 921 €883 €8 092 €---
2210 213 €1 738 €700 €8 475 €---
2310 418 €1 549 €511 €8 869 €---
2410 626 €1 353 €315 €9 273 €---
2510 839 €1 150 €112 €9 688 €---
TOTAL215 840 €127 616 €50 546 €88 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 415 €-6 420 €+7 835 €
2+1 415 €0 €+1 415 €
3+1 415 €0 €+1 415 €
4+1 415 €0 €+1 415 €
5+1 415 €0 €+1 415 €
6+1 415 €0 €+1 415 €
7+1 415 €0 €+1 415 €
8+1 415 €0 €+1 415 €
9+1 415 €0 €+1 415 €
10+1 415 €+994 €+421 €
11+1 415 €+1 430 €-15 €
12+1 415 €+1 519 €-104 €
13+1 415 €+1 609 €-194 €
14+1 415 €+1 702 €-287 €
15+1 415 €+1 798 €-383 €
16+1 415 €+1 896 €-481 €
17+1 415 €+1 997 €-582 €
18+1 415 €+2 100 €-685 €
19+1 415 €+2 207 €-792 €
20+1 415 €+2 316 €-901 €
21+1 415 €+2 428 €-1 013 €
22+1 415 €+2 543 €-1 128 €
23+1 415 €+2 661 €-1 246 €
24+1 415 €+2 782 €-1 367 €
25+1 415 €+2 906 €-1 491 €
Total+35 375 €+26 467 €+8 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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