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Appartement 126 m2 sur Les Quais

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface126
Coût Total230 740
Loyer Annuel13 836
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-249
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 126 m², 6 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées, Parquet

Loup Blanc Immobilier vous propose à la vente ce bel appartement haussmannien de 126 m2, idéalement situé sur les quais à Belfort, dans un secteur particulièrement recherché pour sa proximité du centre-ville, des commerces, des transports et son cadre de vie agréable. Situé au 1er étage d’une copropriété de caractère, cet appartement séduit immédiatement par ses volumes, sa luminosité et son cachet avec ses beaux parquets d’époque et ses moulures au plafond. Il se compose d’une entrée, de quatre chambres, d’un salon, d’une salle à manger, d’une cuisine séparée équipée, d’une salle de bains avec douche et baignoire, d’un Wc indépendant ainsi que d’un balcon. Caractéristiques supplémentaires :

  • Balcon Chauffage
  • Gaz individuel
  • Double vitrage Pvc
  • Taxe foncière : 2 107 € L’avis de Maxime : 'Un appartement rare sur le marché Belfortain, alliant charme de l’ancien, beaux volumes et emplacement privilégié. Les prestations d’époque parfaitement conservées et la situation sur les quais en font un véritable coup de cœur.'
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.645817, 6.853194
Total : 230 740
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 49 300
Valeur du bien : 217 300
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13836€/an
Fourchette totale : 898€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10776€ - 17763€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 288,68 €/m²
Basé sur :384 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 373
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :+5 627 (+3.5%)
Marge achat-revente :-68 367€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 916,39
Coût de l'assurance :20 189,75
Taxe foncière : 2 107,00€/an
Soit par mois : 175,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 152,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 401,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Eau chaude:6 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:17 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Carrelage murs et sol: 1500€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 400
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ = 2400€
  • Chambres - Électricité:4 800
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 80€/m² = 4800€ = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 836 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 740 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 258
Revenus locatifs : +13 836
Charges déductibles : -60 258
Résultat foncier Année 1 : -46 422(Déficit de 46 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 022
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 958 €/an
Revenus locatifs : +13 836
Charges déductibles : -10 958
Résultat foncier Années 2+ : 2 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25022.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 83660 2668 051-46 43021 400 €25 030 €25 030 €
214 11210 7567 8413 357--21 673 €
314 39510 5387 6233 857--17 816 €
414 68210 3127 3984 370--13 446 €
514 97610 0797 1644 897--8 549 €
615 2769 8376 9235 439--3 111 €
715 5819 5876 6725 995---
815 8939 3276 4126 566---
916 2119 0586 1447 152---
1016 5358 7805 8657 755---
1116 8668 4915 5778 374---
1217 2038 1925 2789 011---
1317 5477 8834 9689 664---
1417 8987 5624 64810 336---
1518 2567 2304 31511 026---
1618 6216 8863 97111 735---
1718 9936 5293 61512 464---
1819 3736 1603 24613 213---
1919 7615 7782 86313 983---
2020 1565 3822 46714 774---
2120 5594 9712 05715 588---
2220 9704 5461 63116 424---
2321 3904 1061 19117 284---
2421 8173 64973518 168---
2522 2543 17726219 077---
TOTAL443 159239 081116 916204 07821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 078
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905-6 420+9 325
2+2 9050+2 905
3+2 9050+2 905
4+2 9050+2 905
5+2 9050+2 905
6+2 9050+2 905
7+2 905+865+2 040
8+2 905+1 970+935
9+2 905+2 146+759
10+2 905+2 327+578
11+2 905+2 512+393
12+2 905+2 703+202
13+2 905+2 899+6
14+2 905+3 101-196
15+2 905+3 308-403
16+2 905+3 521-616
17+2 905+3 739-834
18+2 905+3 964-1 059
19+2 905+4 195-1 290
20+2 905+4 432-1 527
21+2 905+4 676-1 771
22+2 905+4 927-2 022
23+2 905+5 185-2 280
24+2 905+5 450-2 545
25+2 905+5 723-2 818
Total+72 625+61 223+11 402
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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